Как безопасно да си купите апартамент

Преди година и аз сам преминах през това. Бях убеден, че след собствения си опит с договори, отдела за поземлен и ипотечен регистър, нотариус и работа с допълнителни документи и обещания, вече знам всичко. Ето защо присъдих на лекцията на Олгиер Свиостек, адвокат и собственик на адвокатска кантора, която се проведе по време на последния жилищен панаир в Торуар, без присъда. Докато слушах ясното обяснение на следващите сложности и правни клопки на сключването на сделка, разбрах, че имам голям късмет. Бих могъл лесно да загубя голяма сума пари поради липсата на знания и предпазливост.
Предварителен договор по-безопасен с нотариус
Първата стъпка към закупуването на апартамент е подписването на предварителен договор. Най-често това е обикновен писмен договор за гражданско право. По няколко причини обаче си струва да се сключи под формата на нотариален акт:
> На първо място, той гарантира, че ще бъде сключен договор за прехвърляне на собственост. Случва се купувачът да отговаря на условията, посочени в предварителния договор (напр. Прави авансово плащане), и въпреки това продавачът отказва да подпише съответния документ. Според закона, ако и двата договора са в една и съща форма (в случая под формата на нотариален акт), първият е основанието на съда да разпореди имотът да бъде прехвърлен на купувача, т.е.за сключване на обещания договор.
> Предварителното споразумение, сключено в нотариалната кантора, също е желязна основа за преговори в случай на проблеми (напр. Забавяне на предаването на апартамента, дефекти в помещенията и др.). Разбира се, „обикновен“ договор също поражда иск за обезщетение, но шансовете за спечелване на съда са малки, а самият процес е скъп (съдебни такси, адвокат, понякога експертни становища) и дълъг.
> Актът е съставен от нотариус. Преди да направи това, той разглежда документи, вкл. извадки от поземления и ипотечния регистър или правото на продавача да се разпорежда с апартамента. Това е допълнителна защита за купувача срещу измамници.
> Трябва да знаете, че разработчикът няма да ни предложи да подпишем този документ при нотариус. Стандартът на пазара е писмен договор. Купувачът трябва сам да го предложи.
> Договорът в нотариалната кантора включва допълнителни разходи - плащане на нотариалната такса. Днес обаче пазарът на нотариални услуги е толкова голям, че можете да си позволите да преговаряте. Все по-често срещано решение е таксата да се раздели наполовина - някои се плащат при подписване на предварителния договор, други - за действителния договор.
Договор без вписване в книгата не е достатъчен
> Такъв документ ви позволява да отстоявате правата си, но само срещу лицето или предприемача, с когото сме подписали договор. Ако той междувременно продаде апартамента на друга фирма или лице, ние нямаме права. Освен ако не се уверим, че информацията за сключването на предварителен договор е вписана в поземления и ипотечния регистър. Това най-често се прави от нотариус (тук таксата е 150 за заявлението и 200 за нотариуса). Благодарение на това можем да поискаме правата върху помещенията от всеки, който го е купил, след датата на оповестяване на заявлението в поземления и ипотечния регистър.
Проверяваме разрешенията на продавача
> Преди да подпишем договор, проверяваме разрешенията на собственика. Информация за това може да бъде намерена в поземления и ипотечния регистър.
> Трябва да знаете номера на книгата, за да получите копие. Достатъчно е обикновено отписване, което струва 30 (пълно - 60).
> В случай на договор за застрояване е важно да го подпишете с реалния собственик на парцела, върху който се изгражда блока. Случва се инвеститор по финансови причини да издигне сграда на чужда земя и да я изкупи обратно след подписване на договори с бъдещи собственици на апартаменти.
> Подписваме само договор със собственика или с вечния плодоползвател на земята.
> Също така трябва да внимавате, когато намерите информация за ипотека в поземления и ипотечния регистър. В случай на апартамент на вторичния пазар, трябва да научите за точния размер на тази такса от банката, която е предоставила помещението. Възможно е, въпреки че ипотеката е например за сумата от 200 000, действителната тежест е много по-голяма, тъй като собственикът не е платил вноските и са били начислени наказателни лихви. При закупуване на задлъжнял апартамент в договора посочваме, че това, което ще платим, ще отиде директно в банката. В случая на първичния пазар трябва да се помни, че ако парцелът е обременен със заем, цялата сума ще бъде автоматично разпределена в нашите помещения, ако не се погрижим за отделянето му и специално обещание от банката.
Трябва да прочетете договора
> Купувачът често забравя това важно правило. Трябва да получим договора няколко дни преди да го подпишем при нотариус. Да, за да прочетете спокойно цялата работа и ако имате съмнения, консултирайте се с адвокат.
> Началото на документа, който съдържа изявленията на страните, е много важно. Той съдържа цялата информация за имота, който купуваме. Не си струва да го разглеждате накратко и да проверявате само частите с разходи или условия за отказ.
Проверете с кого подписвате документи
> Струва си да се уверите, че който подпише договора, има право да продаде апартамента. Всяка компания сама назначава лица, които имат такова право (често председателят или членовете на управителния съвет) и информация за това може да се намери в Националния съдебен регистър на компанията. Всеки друг служител трябва да има специално пълномощно.