Професията на агент по недвижими имоти се появи с връщането към нормален пазар на недвижими имоти. Апартамент, къща, земя са същата стока като кола, дрехи или храна. Разликата е, че те не се купуват в магазините. Има обаче офиси за недвижими имоти. Никой не е изненадан от факта, че когато купуваме хладилник, пералня или кола, отиваме в специализиран магазин, задавайки много въпроси там и очаквайки професионални отговори. За тази цел не отиваме при производителя. От друга страна, потенциалните купувачи често се убеждават да купуват без агенти за недвижими имоти, защото защо да им плащаме заплата, ако къщата е това, което всеки вижда в тях, можем да се запознаем с точните описания на имотите, които различните собственици искат да продадат,конвертирате или наемете.
Право на недвижим имот
Междувременно не всеки осъзнава, че когато купуваме недвижим имот, ние всъщност купуваме правата върху него. И тези закони могат да бъдат много различни и не винаги напълно ясни. Например някой има собствеността върху къщата, но банката има и право върху нея (макар и ограничена), тъй като собственикът му дължи пари, а дългът е обезпечен с ипотека, учредена върху имота. Когато продава имота, собственикът първо трябва да изплати банката с получените пари. Правото на собственост може да бъде обременено с други права, като сервитут или доживотен затвор. Всички права върху недвижими имоти трябва да бъдат оповестени в поземления и ипотечния регистър, който е неговата „лична карта“. Теоретично тези права трябва да бъдат записани там, но понякогаче не са. Например, за да дешифрирате правния статус на недвижимия имот, ви е необходим специалист и такъв е посредник. Освен това са важни разходите за поддръжка на имуществото, данъците и таксите, свързани с него, както и техническото му състояние. Цената също се влияе от околността на имота, т.е. не само това, което е наоколо, но и това, което може да бъде построено (то е включено в местния устройствен план за развитие). Събирането на цялата информация за недвижими имоти е рутинна работа на агента за недвижими имоти и за съжаление, без солидни знания - не може да се направи надеждно.свързани данъци и такси, както и техническото му състояние. Цената също се влияе от околността на имота, т.е. не само това, което е наоколо, но и това, което може да бъде построено (то е включено в местния устройствен план за развитие). Събирането на цялата информация за недвижими имоти е рутинна работа на агента за недвижими имоти и за съжаление, без солидни знания - не може да се направи надеждно.свързани данъци и такси, както и техническото му състояние. Цената също се влияе от околността на имота, т.е. не само това, което е наоколо, но и това, което може да бъде построено (то е включено в местния устройствен план за развитие). Събирането на цялата информация за недвижими имоти е рутинна работа на агента за недвижими имоти и за съжаление, без солидни знания - не може да се направи надеждно.без солидни знания - не може да се извърши надеждно.без солидни знания - не може да се извърши надеждно.
Какви квалификации трябва да има брокерът
През 1997 г. влязоха в сила разпоредби, определящи професиите, свързани с пазара на недвижими имоти - брокер на недвижими имоти, оценител на недвижими имоти, управител на недвижими имоти - като професии, изискващи специфична квалификация, потвърдена с държавен лиценз. Лицензът е потвърждение за квалификация за професията. За да получите лиценз за брокер, трябва да имате университетска степен по управление на недвижими имоти (или да сте завършили следдипломно обучение) и да сте завършили поне шест месеца практика. Не можете да бъдете наказани за икономически и фискални престъпления, срещу собственост и др. Бюро за недвижими имоти може да бъде открито от всеки, но в споразумението за посредничество трябва да бъде посочен посредник,професионално отговорен за извършване на брокерска дейност и застрахован срещу гражданска отговорност. Такива разпоредби - за защита на интересите на клиента - действат в повечето европейски и неевропейски страни, например в САЩ, Канада и Австралия.
За какво брокерът взема пари от продавача?
Въпреки че няма да прави оценка на недвижимите имоти (това са оценителите), той ще предостави информация за това колко подобни къщи са продадени наскоро в района. Той ще каже на продавача как да подготви имота за продажба, какви предимства да покаже, за да може да намери купувач. Той знае къде и как да подготви реклама, за да привлече клиента. Това са типични маркетингови познания за пазара на недвижими имоти. В същото време той гарантира на продавача известна доза сигурност, като идва на проверка заедно с клиента, с когото първо разговаря и като цяло осъзнава дали това е някой, който всъщност се интересува от покупката. Той поставя реклами и търси клиенти в информационната база данни. Посредниците често се организират по система с множество оферти, което означаваче офертата, подадена до един, е достъпна за клиенти на няколкостотин агенции за недвижими имоти.
Колко струва брокера?
Няма правила относно размера на възнаграждението на брокера. Обикновено това е приблизително 3% от цената на сделката с недвижими имоти. Но размерът на възнаграждението се договаря индивидуално и може да бъде по-нисък или по-висок; може също да бъде фиксиран по размер. Брокерът се заплаща само от клиента, с когото има писмен договор. Следователно тя може да бъде получена от продавача - ако той е поръчал продажбата на имота си, или от купувача - ако сметне за уместно да използва услугите на посредник при покупка. Внимание! Ако брокерът трябваше да предоставя услуги както на продавача, така и на купувача в една и съща сделка - той трябва да има съгласието на двете страни.
Изключителен договор
В Полша се е развила практика, при която продавачът изпраща офертата си до няколко офиса за недвижими имоти. Посредниците го приемат в своята база, но не отделят много време за подобна оферта, без да имат гаранция, че ще спечелят от нея. В резултат на това клиентът - изпращайки офертата си до пет агенции за недвижими имоти - я намира в пет версии на интернет порталите. Ситуацията е различна, когато офертата е изключителна. Тогава брокерът не чака клиента, а активно го търси, също чрез съобщения, банери, разговори и срещи. Той знае, че ако има сделка - той определено ще получи заплата и ще се опита да спечели тези пари възможно най-скоро. Това показва такова предложение на първо място, подчертава неговите предимства,да продаде имота възможно най-скоро и на добра цена. В САЩ и Канада никой брокер не работи в система, различна от изключителен договор. Така че, ако искаме да продадем имота бързо и за добри пари, по-добре е да сключим такова споразумение с посредник, дори ако възнаграждението му е по-високо.
Как да изберем посредник На
първо място, проверете дали той има лиценз (регистрите са достъпни на уебсайта на Министерството на инфраструктурата) и дали е застрахован срещу гражданска отговорност. Допълнителна препоръка е членството в местна асоциация на посредниците (списъкът на асоциациите може да бъде намерен на www.pfrn.pl). Също така си струва да попитате приятели дали са си сътрудничили с брокера и дали могат да го препоръчат (добрият брокер знае, че най-добрата реклама за него е доволен клиент!).
