Къща, която ще бъде разрушена или преустроена

Има различни начини да станете собственик на жилище. Най-лесният начин е да се построи нова сграда, можете също да купите готова къща от предприемач или да завладеете къща, която преди е принадлежала на някой друг. Има много причини, поради които избираме третото решение. Нека изброим най-важните.
- Увереност относно средата, в която ще живеем. Старата къща стои на специфично, обикновено отдавна развито място, което има голям шанс да не се промени внезапно. Можем да разгледаме нашите съседи, да проверим качеството на услугите, комуникацията и образованието. По правило той е по-близо до центъра на града, отколкото незастроен парцел, върху който може да се постави нещо.
- Украсен парцел. Заедно с къщата имаме шанса да станем собственици на градина, облицована с дървета, а не на празно поле, с което обикновено се справяме, когато строим къща от нулата. Комуналните услуги - газ, електричество, вода, телефонна линия - също обикновено са предимство.
- Намаляване на времето за изчакване. Къщата вече стои, така че можем да я завладеем почти веднага. Ще трябва да изчакаме нов.
- Способността да "докосвате" интериора на къщата. Поради факта, че той съществува и често е подреден и завършен, можем веднага да проверим дали оформлението и размерите на стаите, тяхната изолация и външните звуци отговарят на нашите очаквания. Дори и не изцяло - по-лесно е да си представите каквито и да било промени.
Привидно очарователно, но …
Често, като правите малки модификации, можете, докосвайки магическа пръчка, да промените банален или пренебрегван блок в интересна форма. За съжаление това не винаги е възможно. Понякога се случва, че нито една от планираните дейности по адаптация не е възможна и се налага да се демонтира цялата или част от сградата.
Е, какво трябва да знаем, за да вземем съзнателно решение за бъдещето на къщата?
Околностите, сюжетът, т.е. местоположението, могат да бъдат оценени без никакви проблеми, често интуитивно. По-различно е положението със самата сграда.
За да сте сигурни в правилната оценка, най-добре е да поръчате експертни мнения за състоянието на сградата: n конструктивни, включително състоянието на влажност на стени и тавани; върху инсталации (водопроводни, отоплителни, вентилационни и коминни тръби).
Разбира се, преди да се запознаем с тези мнения, можем да обърнем внимание и на много неща.
Оценяваме състоянието на конструкцията
- Нека разгледаме носещите стени (обикновено по-дебели от останалите - от 25 до 60 см): пукнатините или дълбоките драскотини по тях показват движенията на основите, причинени например от неравномерно утаяване на сградата. В такава ситуация мнението на конструктора ще бъде решаващо. Има шанс драскотините да са се образували отдавна, селището е приключило и къщата е стабилна.
- Нека да разгледаме подовете: ако те се огъват много, това може да означава, че и подът под тях. Това трябва да се провери. Най-лесният начин да проверите степента на отклонение на пода у дома е чрез опъване на връвта между стените, точно над пода.
- Нека погледнем нагоре: ако покривната конструкция (ферма) изглежда повредена, има много надлъжни пукнатини, счупвания, изгнили елементи, това не предвещава нищо добро.
Оценяваме степента на влага
- Нека да разгледаме околностите: ако в близост до къщата има река, елша расте, околността се издига по-високо и околните къщи имат високи приземни етажи, можем да считаме, че нивото на подпочвените води на парцела е високо, с други думи - почвата е много влажна . И влагата прониква в основи, стени и мазета. Тя може да бъде спряна чрез правилна изолация на сградата. Да видим дали е направено.
- Нека да разгледаме цокъла (долната част на стената, често изработена от материал, различен от горната част): отлепена мазилка, цъфтеж на стената, миризма на мухъл в мазето - това са първите признаци на влага, издигаща се от земята.
- Нека да разгледаме стените: гъбичките по стените са резултат от тяхната постоянна влага. Ако подозираме, че къщата е плесенясала, трябва да се консултираме с миколог. Ако можете да видите следи от влага в горните части на стените, това е признак на изтичане на дъждовна вода - или през запушени или течащи тръби и улуци, или, което за съжаление често се случва, през спукан покрив (старо покритие, без изолационен слой) или през терасата над приземния етаж.
- Да се разходим по терасите: те са изключително труден елемент от сградата за правилна изолация. Наличните в момента материали позволяват пълна херметичност, но когато купуваме стара къща с голяма тераса, трябва да бъдем внимателни и да се консултираме със специалист.
Оценяваме дейността на насекомите
Дървената ферма често е местообитание за насекоми. Характерни малки дупки, покриващи повърхността на греди или греди, с изливащо се отвътре брашно, показват, че конструкцията е заразена от насекоми. Ако повредата на елементите надвишава 40% от тяхното напречно сечение - фермата трябва да бъде заменена с нова. Не е толкова лошо, ако все пак сме приели разглобяването и подмяната на покрива, но ако не?
Оценяваме качеството на почвата и техническите и материални решения.Необходимо
е да разберем дали почвата и строителната конструкция ще издържат на всички предвидени промени. Фундаментите, проектирани за едноетажна вила, рядко ще понасят допълнителното натоварване на още един етаж, а покривът, покрит с лека ламарина - керамични плочки на мечтите ви. Разбира се, възможно е да се избират материали и бъдещото оформление на сградата по такъв начин, че „невъзможното да стане възможно“ - къщата може да бъде разширена в технологията на лека рамка, а капакът да бъде заменен с по-лек, но също толкова атрактивен. обаче трябва да се планира предварително.
Внимание! Когато оценяваме състоянието на сградата, не бива да се влияем от факта, че тя е прясно измазана и пребоядисана. По този начин можете да промените външния вид дори на напълно необитаем дом, без да понасяте големи финансови разходи.
Регламент не от парада
План за развитие
В местния пространствен устройствен план (или, ако комуната няма такъв документ, в условията за застрояване, посочени по наше искане за конкретен парцел), ще намерим всички условия, на които къщата и парцелът трябва да отговарят - също след разширяване. Струва си да прочетете внимателно този документ, защото може да се окаже, че разпоредбите налагат максималната височина на сградите или ъгъла на наклона на покрива, или максималната площ на парцела, която можем да развием. Понякога това значително ограничава възможностите за промяна. Ако надстройката не е опция (твърде висока сграда), повдигане на покрива също (неправилен наклон на покрива) и няма да има какво да се добави (непроходимата строителна линия няма да го позволи),трябва да се помисли за събаряне и да се издигне сградата. Когато проектирате къща от нулата, е много по-лесно да вземете предвид всички официални изисквания.
Красотата на околностите може да бъде недостатък.Ако
избраната къща се намира в защитена ландшафтна зона (естествени или исторически причини), забрани или заповеди могат да се отнасят за конкретни архитектурни решения (например необходимостта от използване на специфични довършителни материали или детайли, отнасящи се до стария стил на строителство в даден регион на страната, или забрана за изграждане на част от района поради течението на водотока).
Правила на строителното право
Ограниченията за инвеститорите се налагат и от Закона за строителството заедно с основната наредба, т.е. „Техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение“. Нека проверим дали формата и размерите на парцела позволяват свободно увеличаване или модифициране на формата - разстоянията от границите на парцела са важни тук (обикновено 4 м от границата за стена с отвори, но има изключения под формата на разширения до границата на парцела или на разстояние, идентично на при съседа - симетрията на разстоянието), от стените на съседните сгради (8 м или повече поради пожарна безопасност), елементи на подземни инсталации (кладенци, септични ями, газопроводи), кофи за боклук (3 м от сградата).
Няма да променяме границите на парцела, но понякога е възможно преместване на кошче за боклук или преместване на подземни мрежи, макар и скъпи. това обаче може да е единственият шанс за успешно разширяване.
Също така е важно да знаем ориентацията на сградата, което ще ни позволи да планираме евентуално разширение, така че новата част да не отрязва слънцето от градината и да не засенчва съседните жилищни къщи.
Начини за преустройство
Независимо от оценката на техническото състояние, трябва внимателно да анализирате вашите нужди и да обмислите как можете да адаптирате дома си към тях. По-долу са най-честите модификации на съществуващи къщи.
Само не забравяйте, че повечето промени във формата на сградата коренно променят външния вид на сградата. Затова си струва да се положат усилия, така че промените да са благоприятни за него.
Надстройка, т.е. повдигане на пода над цялата къща или долната й част. ви позволява да получите допълнителна жилищна площ или дори напълно независим апартамент. Подобно разширение също ще допринесе за края на проблемите с лошо изолиран, често течащ покрив - ново решение, осигуряващо подходящата дебелина на изолацията, ще намали топлинните загуби и ще намали сметките за отопление.
Повдигане на покрива, т.е.повишаване на таванските стени, промяна на ъгъла на наклона и поставяне на покривни прозорци или капандури. По този начин печелим допълнително, пълноценно жилищно пространство на тавана. Покривната конструкция може да бъде частично видима, като се използват цветове, които подчертават естествената красота на дървената ферма. Този тип промени често се отнасят до гаражи до многоетажни сгради - голяма площ, достъпна от второто ниво на сградата, се получава на ниска цена, а повдигането на покрива над гаража придава на тялото по-компактна форма.
Разширение, т.е. добавяне на ново тяло към сградата. Къщата е увеличена от стая, гараж, стълбище. Подобно решение, освен че създава допълнително полезно пространство, прави сградата оптически "клекнала", по-широката основа създава впечатление за по-стабилна връзка със земята. Това е ценно за къщи с първоначално изкривени пропорции, например твърде високи. След удължаването сградата трябва да е на 3 или 4 метра от границата на парцела.
Изграждане на тераса, т.е.промяна на открита тераса в зимна градина. Съвременните технологии предлагат готови терасови системи. Зимните градини, освен атрактивното пространство, също придават нов, модерен израз на тялото на сградата.
Промяна на интериора, т.е. възстановяване на някои елементи на къщата, без да се нарушава формата на тялото. Такива решения обикновено се налагат от семейната житейска ситуация, различна от преди. Не забравяйте обаче, че не всяка стена може да бъде премахната и всякакви модификации също могат да затруднят полагането на домашни инсталации.
Промяна на кожата, т.е.изолация. Къщата, която е построена преди няколко или няколко десетки години, със сигурност не отговаря на топлинните изисквания за сградите днес. Най-просто казано, високите сметки за отопление са причинени от топлинни загуби през стени, покрив, течащи прозорци, мазе и стари отоплителни системи. Все по-често се вземат решения за топлоизолация и модернизация на отоплението, особено след като част от разходите за тази цел могат да бъдат възстановени чрез специални заеми, субсидирани от държавата. Изолацията на къщата е добра възможност да промените начина, по който е завършена. С една дума, цялото нещо получава ново, често по-интересно лице.
Ще се трансформира … - какво е лесно и какво е трудно да се промени
Когато се консултираме с много хора, преди да вземем решение, често чуваме изречението - „какъв дявол, ще работи!“ Нека бъдем внимателни с такива леко изразени изявления. Въпреки че много неща могат да бъдат възстановени, това не е всичко. Вече говорихме за носещата способност на основите и таваните, т.е.ограничените възможности за прехвърляне на допълнителни товари. Капан, който много хора, които правят промени сами, попадат във верига от нещастия - когато една привидно малка промяна води до последователни и последващи, изискващи по-нататъшна обременителна работа. Ако се предвиди предварително, най-вероятно всичко може да бъде планирано и осъществено по съвсем различен начин.
Добър пример е разрушаването на част от пълна стена и замяната й с полупрозрачна повърхност, направена от стъклени блокове. Нищо страшно, но изведнъж се оказва, че е имало радиатор, прикрепен към старата стена, така че сега той трябва да бъде заменен с монтиран на пода модел. В стената имаше един малък електрически контакт и след разрушаването имахме електрически кабели, лежащи на земята. Модулът от стъклен блок е направил отвора на вратата по-малък, така че трябва да го смените или преместите отвора, като издълбаете друга стена … и разходите се увеличават и нагоре.
Нека бъдем мъдри предварително и потърсим съвет от професионалисти. Сътрудничеството с архитекта в началната фаза на целия проект ще ви позволи бързо да отговорите на въпроса дали конкретна къща може да бъде преработена функционално, за да отговаря на нашите нужди. Той също така ще определи формата и архитектурния израз на сградата, ще ви позволи да размислите върху материалите и използването на съвременни технически решения. Докато господата не трябва да говорят за пари, инвеститорите не трябва. Изготвянето, например, на обща оценка на разходите ще ни накара да осъзнаем пред какво ще се изправим, ще ни позволи да получим информация за шансовете за получаване на заем. Понякога това ще покаже, че страховете ни са били твърде големи или че не сме предвидили голяма част от разходите.
Последната, но не по-малко важна страна на проекта е организацията на цялата инвестиция. Трябва внимателно да обмислим колко време може да отнеме реконструкцията и дали е възможно да се живее в къщата по време на ремонтните дейности и ако не, къде ще бъде настаняването ни?
Съставяме пъзел.
Ако анализираме всичко, направим черен списък (условия, ограничения, забрани, технически дефекти, необходими за отстраняване), тогава можем съзнателно да решим дали реконструкцията, която е възможно да се извърши при условията, отговаря на нашите очаквания. Ако е така - нека започнем да правим промени. ако не - добре, трябва да помислите за събаряне и създаване на къща изцяло от нулата, но сто процента да отговори на нашите изисквания.
Архитектът трябва да помогне в следващите стъпки. Той е този, който ще определи обхвата на бъдещото преустройство. Ще разберем дали размерът на промените ще изисква разрешение за строеж (или събаряне и след това строителство), или е достатъчно да се уведомят строителните работи до отдела по архитектура в съответния офис на общината. Ако трябва да получите разрешение за строеж (голям набор от промени - в тялото на сградата или конструктивните елементи), първо ще трябва да получите извадка от местния план или да кандидатствате за строителни условия и застрояване на земята (подобно на строителството на нова къща). За незначителни модификации, без да се нарушава конструкцията, е достатъчно да се представят произведенията с подробно описание на техния обхват, чертежи и цялата необходима информация.
След получаване на разрешение или изчакване на времето, посочено в регламентите, не ни остава нищо друго, освен да действаме и да добавим последното парче към нашия пъзел за строителство. И така: като възстановявате или строите от нулата, станете собственик на вашата мечтана къща.
Правен статут на сградата
Ако сме решили да купим стара къща и ще я възстановим, нека собствениците внимателно проверят дали настоящото състояние е законно. Може да се случи така, че тъй като имаме проект за преустройство, представен в общинската служба, се оказва, че това, което съществува, е беззаконно строителство - и не е задължително да става дума за изграждане на цялата сграда без разрешение, а само, например, за добавяне или промяна на някои от нейните части. Тогава може да се сблъскаме с наказание под формата на такса за легализация, която в момента възлиза на 50 000 за еднофамилни сгради! Това обикновено е много неприятна изненада.
Когато се вземе решение за събаряне
Трябва да информирате компетентния офис (архитектурен отдел в общинската служба) за вашите намерения. Съгласно чл. 31 от Закона за строителството, то трябва да се извърши под формата на:
- декларация за намерение за събаряне (като се уточнява видът, обхватът и начинът за извършване на тези работи) - за сгради, които не са вписани в регистъра на паметника, с височина по-малка от 8 м, ако са разположени на разстояние не по-малко от половината от парцела височината им;
- заявление за разрешение за събаряне - за обекти под консервационна защита или по-високи от 8 m.
След проучване на уведомлението за намерение за разрушаване, Службата понякога може да наложи задължение за получаване на разрешение за разрушаване, особено ако разрушаването може да повлияе на водните условия, санитарните условия и състоянието на околната среда.
Заявлението за разрешение за събаряне се състои от подобни елементи като в разрешението за строеж - ще е необходимо да се привлече архитект или конструктор, който да изготви такова заявление.