Как да закупите къща или парцел с посредник

Когато избираме разумно агенция за недвижими имоти, следваме нейната репутация или съветите на приятели, понякога обръщаме внимание на това от колко време работи на пазара. Рядко обаче проверява агенцията в централния регистър на посредниците. От този регистър, воден от министъра на транспорта и строителството (данни на уебсайта www.mi.gov.pl), можете да разберете дали агентът има професионален лиценз, който му дава право да се занимава с недвижими имоти.
Освен това си струва да се уверите, че избраният от нас брокер има текуща застраховка „Гражданска отговорност“. Това е много важно, особено за купувачите. Тази застраховка ще ни защити от финансовите последици от закупуването на къща с нерегламентиран правен статут (напр. Къща, в която - въпреки уверенията на агента - не са уредени наследствени въпроси; в такава ситуация обезщетението ще бъде изплатено от застрахователя на агента).
Брокерско споразумение
След избора на агенция за недвижими имоти, ние подписваме брокерско споразумение. По правило той се изготвя от посредник, но не трябва да го подписваме без задълбочен анализ - най-добре е предварително да поискаме неговия шаблон и внимателно да разгледаме всички разпоредби, съдържащи се в него. Като стандарт, договорът с посредник трябва да посочва:

страни по договора (данни за брокера и лицето, което купува / продава имота);

предмета на договора (колко голям е имотът, който трябва да се търси, в какви квартали може да се намира, каква е ценовата граница - горна (когато става въпрос за покупка) или долна (ако продаваме нещо),

срокът, за който страните сключват договора - той може да бъде 3-, 6- или 12-месечен; може също така да се установи, че договорът се сключва до ефективната продажба или покупка на недвижимия имот;

възнаграждение на посредника - обикновено комисионна, от 1,5 до 6% от стойността на имота, размерът на комисионната зависи от това дали според договора само една страна трябва да го плати (най-често продавачът - това е т. нар. изключителен договор, предмет на комисионна от 4 , 5 до 6%, по-привлекателен за потенциалните купувачи), или договор, при който и двете страни по сделката плащат комисионна - тогава тя се нарича открит договор, според който размерът на комисионната е от 1,5 до 3%);

датата, на която трябва да бъде платена комисионната;

посочване дали клиентът използва само една или много агенции - това въвеждане не е задължително, но си струва да се изисква включването му, ако искаме да си сътрудничим само с една агенция - тогава брокерът ще бъде сигурен, че той е единственият администратор на нашата оферта и той ще получи комисионна, така че ще се опита да завърши транзакцията възможно най-скоро и в съответствие с нашите изисквания

начинът на представяне на рекламата - независимо дали ще бъде реклама в местната или националната преса, реклама в интернет или реклама, изложена на балкона на къщата - струва си да се определи точния начин на представяне на оферти, тъй като това влияе върху ефективността на рекламата, както и общия размер на комисионната;

причини за евентуално прекратяване на договора, условия за неговото прекратяване и взаимни задължения на двете страни в това отношение;

определяне дали брокерът е длъжен да попълни документите, необходими за продажба, като: текуща извадка от поземления и ипотечния регистър, извадка от поземления регистър, технически планове за къщата, потвърждение на проверките и удостоверение от службата на комуната за плащане на данък върху недвижимите имоти;

записи, улесняващи финансовите сетълменти - например такива, че парите за продадената къща ще бъдат платени от купувача по депозитна сметка и платени на продавача при подписване на нотариалния акт;

разпоредбите, че договорът е съставен в два еднакви екземпляра и че по въпроси, които не са уредени от него, ще се прилагат разпоредбите на Гражданския кодекс;

дата и място на сключване на договора;

собственоръчно подписани подписи на двете страни по договора.
Договор с улов
Понякога представените от агенцията договори са неточни, незаконни или дават твърде много правомощия на брокера. Затова е по-добре да не подписвате договор, който включва например:

декларация, че причината за прекратяване на договора може да бъде само съгласието на двете страни и че в случай на прекратяване агентът има право не само да възстанови действително направените от него разходи, но и цялата или част от комисионната. На практика това означава, че когато клиентът желае да се откаже от договора (напр. Тъй като посредникът игнорира подканите си или не публикува рекламата си), посредникът може да не се съгласи с него; и ако се даде съгласие, клиентът така или иначе ще бъде принуден да плати комисионна;

разпоредба, налагаща задължението на клиента да плати цялата комисионна, въпреки че договорът не е сключен „по причини и обстоятелства извън контрола на офиса“. Тази неточна разпоредба отваря вратата за големи злоупотреби, поради което е необходимо да се поиска или конкретна мотивация, или заличаване на такава разпоредба от договора;

задължението на клиента да плати комисионна, дори ако договорът вече е прекратен (напр. преди 2 години), но сделката се сключва между „бивши клиенти на офиса“ - такава разпоредба на практика обвързва клиента за допълнителни 2 години с агенция за недвижими имоти;

разпоредби, налагащи задължение на клиента да плати лихва върху неплатената навреме комисионна, като размерът на тази лихва може да бъде дори 2% за всеки ден забавяне, което на практика е лихварство (забранено, много висока лихва);

резервата, че по време на срока на договора той не може да бъде променян (например размерът на комисионната може да бъде променен);