Купуване на къща
Решението за покупка не трябва да се взема с толкова шеметно темпо, както в случая на апартаменти, закупени от предприемачи. Това обаче не променя факта, че правният статус на недвижимите имоти трябва да бъде подчертан еднакво.
На първо място, трябва да разгледаме поземления и ипотечния регистър. Поземлените и ипотечните регистри се водят от отделите за поземлен и ипотечен регистър в районните съдилища, компетентни за местонахождението на даден имот. Те са отворени, което означава, че всеки човек може да прочете съдържанието им, но след това трябва да знае номера на книгата, съхранявана за даден имот.
Ако искаме да проверим съдържанието на книгата, можем сами да се обърнем към съда и да я инспектираме лично. Също така можем да поръчаме копие от поземления и ипотечния регистър и да прочетем съдържанието на получения документ.
Ако решим да купим къща, цялата информация, съдържаща се в поземления и ипотечния регистър, също ще бъде проверена от нотариус, който съставя нотариален акт.
Внимание! По закон договор за покупко-продажба на къща или парцел трябва да бъде сключен под формата на нотариален акт.
Регистър на земя и ипотека
За купувача на къща информацията от раздели II, III и IV на поземления и ипотечния регистър е от ключово значение. Ще разберем кой е собственик на имота. Също така ще научим за личните права и искове върху имота, както и ще се уверим, че „нашият“ имот не е обременен с ипотека.
Винаги трябва да бъдем много внимателни, когато купуваме имот, обезпечен с ипотека. Ако закупим такъв имот, той може да бъде продаден, за да получим средства за изплащане на дългове, обезпечени с ипотека.
Когато купуваме такъв имот, нека се уверим, че собственикът ни предоставя потвърждение, че дългът, обезпечен с ипотеката, е изплатен. Ако случаят не е такъв и наистина искаме да закупим точно този имот, нека се уверим, че парите от продажбата му отиват директно в ръцете на ипотекарния кредитор. Нотариусът ще ни помогне да формулираме подходящите разпоредби в съдържанието на договора за продажба.
Внимавайте за сервитут
Личен или поземлен сервитут може да бъде вписан в поземления и ипотечния регистър. Те принадлежат към каталога с ограничени права на собственост. Личният сервитут се състои в обременяване на недвижим имот в полза на конкретно физическо лице с право на ползване на имота по посочения начин, например право на ползване на част от жилищна сграда, намираща се на парцела.
От своя страна сервитутът върху земя се състои в обременяване на недвижимия имот с право да го използва до известна степен за собственика на съседния недвижим имот. Най-често тя се състои в правото на шофиране и преминаване през натоварения имот.
Ако закупим имот, обременен с сервитут, ще трябва да позволим на правоимащото лице да използва имота ни в съответствие със сервитута, например такова лице ще може да премине през нашия имот по определен път.
Вписването на личен сервитут в поземления и ипотечния регистър може да се окаже голям проблем, когато искате да закупите недвижим имот на кредит. Банките изискват закупеният недвижим имот да бъде свободен от правата на трети страни. За да се отърве от вписването на такъв сервитут, лицето, за което е учредено, следва да предостави на нотариус декларация, че сервитутът се отказва. Ако лицето е мъртво, наемодателят трябва да ни предостави акт за смърт.
Законосъобразна
къща Когато купуваме къща, трябва също така да се уверим, че тя е построена въз основа на разрешение за строеж и че е била предоставена за ползване или е била издадена с разрешение за обитаване. Също така, не забравяйте да проверите дали настоящият собственик има просрочени задължения поради данък върху недвижимите имоти - можете да получите информация за това в съответната общинска служба.
Покупка на парцел
На първо място, както в случай на закупуване на къща, трябва да проверим правния статус на имота, т.е.погледнете регистъра на земята и ипотеките. Все пак е също толкова важно да прочетете извлечението от поземления регистър и извадката от кадастралната карта. От откъса и картата ще получим основни данни за парцела: неговия брой, местоположение, граници, площ, както и класификация на почвата.
За нас ще бъде още по-важно да получим информация за целта на нашия парцел в местния устройствен план за развитие. По две причини. На първо място, доста често се срещат парцели земя, особено тези, които се намират в покрайнините на градовете, да бъдат земеделски. За клиент, който иска да купи такъв парцел и не е фермер, той е свързан с определени усложнения. На първо място, в случай на земеделски недвижими имоти, Агенцията за земеделско имущество има предимство. Ако обаче Агенцията не упражни това право и ние станем собственици на земеделския парцел, преди да построим къща върху него, ще трябва да получим разрешение да го деземеделски.Състои се в промяна на предназначението на парцела в местния устройствен план от земеделска на строителна и изключване на земя от земеделско производство. За тази цел трябва да подадем специално заявление за промяна на предназначението на земята в съответната общинска служба. Трябва обаче да се помни, че процедурата за декултивиране може да бъде дълга, така че когато решаваме за този вид покупка, трябва да бъдем търпеливи.
На второ място, дори и да се окаже, че нашият парцел е от строителен характер, пространственият устройствен план определя подробни правила, по които може да бъде разработен. Той уточнява, наред с други неща, вида на сградите, които могат да бъдат издигнати върху парцела, начина на снабдяване с комунални услуги и размера на биологично активната площ, която трябва да остане върху парцела след издигането на сградата. Ще получим цялата тази информация, като отидем в съответния комунен офис.
Когато планирате закупуването на парцел, трябва също да не забравяме да се уверим, че парцелът, който ще бъде закупен, има достъп до обществен път. Без него може да имаме трудности при получаването на разрешение за строеж.
В ситуация, когато нашият парцел граничи с обществен път, такъв достъп се осигурява директно. Ако, от друга страна, парцелът е достъпен по частен път, ние трябва да гарантираме, че заедно с парцела ще придобием дял от този път или ще получим учредяване на земя за сервитут за преминаване и преминаване за нас. Само тогава ще бъдем сигурни, че няма да има бъдещи проблеми с достъпа до собствения ни имот.
Колко струва актът
Както покупката на къща, така и парцел изисква подписване на нотариален акт. Размерът на таксата, която нотариусът ще ни начисли, зависи от стойността на имота и е посочен в наредбата на министъра на правосъдието относно максималните ставки на нотариалните такси.
Съгласно тази наредба максималната ставка се основава на стойността на:
