Управителят на обекта представлява изпълнителя. Тя се грижи къщата да е построена без никакви проблеми. На свой ред мениджърът може да бъде контролиран от надзорен инспектор, назначен от нас, който се грижи за нашите интереси. Ние обаче не сме задължени да го наемем.
Внимание! В никакъв случай не могат да се комбинират функциите на управител на строителство и инспектор за инвестиционен надзор. Това би довело до "болна" ситуация, при която инспекторът да се грижи за себе си.
- За да станете мениджър на строителството, трябва да имате подходящата практика - обяснява Стефан Свиерк, експерт от Полската асоциация на строителите на къщи.
С висше техническо образование това са две години на строителната площадка, със средно - пет. Трябва също да издържите труден изпит, организиран от Централния офис на строителния надзор.
Как да намерите добър мениджър?
Ако изграждате с разработчик, имате половината проблеми. Присъствието на управителя обикновено се гарантира от договора за покупка на жилище, който сте подписали. В този случай често се потвърждава правилото: какъв разработчик, такъв мениджър. Добрият мениджър на строителството бързо ще осигури репутация на разработчика.
Голяма компания за разработки, която се грижи за мнението и се грижи за клиента, винаги може да му предложи избор от двама или трима мениджъри с препоръки.
Ако изградите себе си (така наречената икономическа система), мениджърът ще ви бъде препоръчан от фирмата по договора, т.е. екипът, който сте наели да извърши работата.
Внимание! Винаги можете да подадете оставка от предложения мениджър на строителството и да наемете своя. Можете също така да имате няколко ръководители - различни за всеки етап от работата: единият ще контролира полагането на основи, а следващият ще наблюдава издигането на стени.
- Трябва много внимателно да проучите договора с изпълнителя, преди да го подпишете - казва Стефан Свиерк. - Всички задължения на управителя трябва да бъдат точно определени в него, от маркирането на мястото на парцела, където ще бъде издигната къщата, през присъствието при нейното приемане, до евентуална по-късна отговорност за дефекти в сградата.
Тези задължения, разбира се, произтичат пряко от строителния закон, но често не се спазват. Подписването на договор, където е точно посочено какво трябва да направи ръководителят на строителството, ни дава допълнителна гаранция.
Добре е да се уверите, че договорът ви позволява да смените мениджъра по време на изпълнението.
Къде да намеря мениджър? Най-добре е да попитате приятели, които сами са построили къщата, дали могат да препоръчат някого. Ако не, има реклами в пресата и в Интернет.
Какво да търсите при наемане на мениджър? На първо място, върху професионалния му опит - попитайте какво е изграждал досега.
Проверете референциите - говорете с бившите му работодатели (т.е. инвеститори като вас) дали са доволни от работата му и как живеят. Важно е колко често е бил на строителната площадка и кога е вписвал в дневника: по време на работите (добро) или след като строителството е напълно завършено (лошо).
Помня! Ако надграждате върху по-малко известна технология като RBS, не забравяйте да разберете дали вашият мениджър е правил нещо подобно преди. Бъдещият ви дом не е място, където можете да експериментирате!
- Когато инвеститорът се съмнява дали всичко е наред на строителната му площадка, той винаги може да назначи експерт оценител (напр. От Полската асоциация на строителните инженери и техници или PSBD), който ще провери конструкцията и ще посочи отклонения от дизайна и строителното изкуство - съветва Świerk.
Внимание! Ако мениджърът никога не е на строителната площадка, очевидно не изпълнява задълженията си и не може да се справи с работата си, той просто трябва да бъде заменен. Колкото по-скоро го направим, толкова по-добре, защото грешките, допуснати в хода на изпълнението, особено в случая на стоманобетонни работи (например работниците не успяват да подсилят тавана), са изключително трудни и скъпи за коригиране.
Как да уволня мениджър? Ако наемем мениджър сами, можем да го освободим по всяко време.
Въпреки това, когато се строи с разработчик, това не е никак лесно. Той може да не се съгласи с нашето искане. Всичко зависи от това дали нашият договор изобщо предвижда такава възможност.
Какво може и какво трябва мениджърът?
Основните задължения на ръководителя на строителната площадка са изброени в Закона за строителството.
Ръководителят на строителството трябва:
- да води строителен дневник (в който записва какво се прави на строителната площадка);
- Поставете информационно табло на видно място (то трябва да включва, наред с другото, какво се строи на това място, номер на разрешение за строеж, адрес и телефонен номер на местния орган за строителен надзор, име, адрес и телефонен номер на инвеститора и т.н. );
- обезопасете строителната площадка (например оградете я с ограда с височина най-малко 1,50 см);
- По време на периода на работа, пазете строителната документация (например разрешение за строеж, проект, чертежи, описания, геоложки измервания). След приключване на строителството той го предава на собственика или управителя на съоръжението;
- Поемане на строителната площадка от инвеститора по протокол (в писмена форма) заедно със сградите и техническите устройства, разположени на нея, например бетонобъркачки, колички, кранове;
- Поддържане на строителна документация, т.е.
- Осигуряване на геодезическа маркировка на обекта;
- Ако проектантът или надзорният инспектор са вписали в строителния дневник, че са поискали спиране на строителните работи, тъй като не са извършени в съответствие с проекта, управителят трябва да уведоми инвеститора за това
- Прилагане на препоръките, въведени (например от строителния надзор, инспектор за надзор) в строителния дневник;
- Покажете на инвеститора за проверка или приемане онези фрагменти от завършени работи, които няма да бъдат видими след построяването на къщата, защото те вече ще бъдат покрити или ще изчезнат (например изкопи за основи, армиране на основи, изолация на покрива);
- Проверете всички инсталации, технически устройства и комини, преди да предадете къщата за приемане (напр. Проходимостта на вентилационните канали и комини и херметичността на водната система)
- Въведете информация в строителния дневник, че сградата е готова;
- Участвайте в приемането на сградата от инвеститора и се уверете, че всички дефекти са отстранени;
- Когато пускате обекта в експлоатация, трябва да направите писмена декларация, че той е направен в съответствие с проекта, разрешителното, условията на строеж, строителното изкуство и използва материали, допуснати до търговия (т.е. тези, които имат технически одобрения или подходящи сертификати, и ако те са нови строеж неизвестен в Полша, трябва да бъде одобрен от архитектурния офис, проектиращ къщата);
- Подгответе документацията в съоръжение за съоръжението, т.е. всички документи, които трябва да бъдат представени в офиса (същите, които са издали разрешение за строеж, обикновено комуната), например строителен дневник, вграден инвентарен инвентар.
Управителят на сайта има право на:
- Спиране на строителните работи, ако установи, че по-нататъшните работи могат да създадат опасност (напр. Съседна сграда се плъзга надолу);
- Кандидатствайте за инвеститора за промени в проектните решения, ако те са оправдани от необходимостта да се повиши безопасността на строителните работи или да се подобри строителният процес. Управителят може да направи такива промени, ако дизайнерът и инвеститорът се съгласят с тях;
- Заемете позиция в строителния дневник към въведените препоръки, например от геодезист или инспектор за надзор
Внимание! Можем да удължим тези задължения, като се договорим допълнително (задължително писмено!) С мениджъра, че той ще отговаря и за други неща, например изготвяне на графика на строителството.
Какво трябва да направиш?
Вашето основно задължение като инвеститор е да предадете ръководителя на строителната площадка (т.е. мястото, където се извършват работите, и т.нар. Резервни съоръжения, т.е. складови помещения, складове и т.н.), да съберете готовата къща и да платите договореното възнаграждение.
От момента, в който мениджърът приема строителството по протокол от вас, докато съоръжението бъде предадено, той отговаря при общи условия за щети, произтичащи от тази зона.
Отговорността на общите принципи се състои в доказване на вината на мениджъра, т.е., че той не е изпълнил задълженията си. Например, ако детето на съседа падне в канавка на вашата строителна площадка (не е имало ограда), трябва да докажете на управителя, че не е осигурил правилно строителната площадка.
Къде можем да се оплачем от ненадежден ръководител на строителството?
Юридическата отговорност на управителя произтича от гражданското, наказателното и строителното право (по-специално - разпоредби относно професионалната отговорност).
Професионалната отговорност се носи от всички лица, които изпълняват независими функции на строителната площадка, т.е.с изключение на управителя, също инспектора за надзор и проектанта.
Тези хора могат да бъдат наказани, ако:
- предизвика заплаха за човешкия живот и здраве (например те построяват къща толкова лошо, че е рухнала),
- да се превърне в заплаха за собственост,
- заплаха за околната среда (например те използват неодобрени материали, които замърсяват околната среда),
- причини значителни материални щети,
- не изпълняват задълженията си или го правят много небрежно.
Наказанията за тези престъпления могат да бъдат: предупреждение; предупреждение, съчетано със задължението за повторно преминаване на изпит за лиценз; забрана за изпълнение на независима техническа функция в строителната индустрия за период от една до пет години, съчетана със задължението за повторно полагане на квалификационен изпит.
По въпросите на професионалната отговорност в строителството, войводата решава, така че можем да насочим всички оплаквания към него.
Какво обаче можем да направим, ако управителят не е изпълнил задълженията си и къщата, меко казано, се разпада? Така нареченият договорна отговорност за неизпълнение или неправилно изпълнение на задължението.
Можем да изискваме:
- гаранция, т.е. отстраняване на дефекти в къщата - трябва задължително да посочим кои работи са извършени погрешно и какво искаме да бъдат поправени;
- заплащане на договорна неустойка (ако такава клауза е била включена в договора, подписан с управителя);
- изпълнение на нашите права по гаранцията (ако мениджърът на сайта ни е дал такава гаранция);
- щети (съгласно чл. 471 и сл. от Гражданския кодекс: „длъжникът е длъжен да възстанови вредата, произтичаща от неизпълнение или неправилно изпълнение на задължение“).
За съжаление за тази цел трябва да се обърнем към съда, а такива случаи отнемат много време и изискват значителни разходи за оценителите.
В някои случаи ръководителят на обекта (напр. Ако извършва строителни работи по начин, който се отклонява от разпоредбите на разрешението за строеж или одобрения проект) може също да бъде наказан.
Внимание! Наказателната или имуществената отговорност не изключва професионалната отговорност. Така можем едновременно, например, да изискваме компенсация и предупреждение за мениджъра.
