Земята е устройствен план
Трябва да помислите за къщата, която искате да построите, когато купувате парцел. Най-добре е да закупите такъв, който е обхванат от местния план за териториално развитие. В този случай, за да започнете строителството, трябва да кандидатствате в общината за извлечение и извадка от плана. Откъсът ви казва какво можете да изградите на вашия парцел: дали ще бъде еднофамилна или двуфамилна къща, колко етажа може да има, каква повърхност, какъв тип покрив и др.
Ами ако общината няма планове за териториално развитие? След това трябва да докладвате на комуната за условията на застрояване и устройството на земята. По този начин питате общината какво е разрешено и какво не е позволено да се строи в даден район. Решението се взема от главата на общината, кмета или президента на града. Проблемът е, че можете да изчакате няколко месеца за него.
Струва си да се помни, че можете да кандидатствате за такова решение, дори ако не сте собственик на парцела. Това е важна информация за хората, които планират да закупят земя в комуна, където няма планове за развитие на земята. По този начин те могат да избегнат ситуация, в която купуват парцел земя, но по-късно се оказва, че не могат да построят мечтаната си къща върху нея, тъй като тя не отговаря на определени критерии, например има твърде много етажи.
Заявлението за условия за развитие трябва да включва, inter alia, вашите данни, вида на инвестицията (еднофамилна къща), характеристиките на съоръжението, т.е. какво ще бъде търсенето на вода и енергия и как ще се изхвърлят или пречистват отпадъчните води (ще получите тази информация от архитекта). Освен това в приложението трябва да покажете планираната връзка на къщата с обществен път.
Към приложението трябва да прикачите и геодезическа карта. Тя трябва да бъде маркирана с границите на парцела, върху който ще стои къщата, и площта, която ще бъде засегната от инвестицията. Офисите изискват две, но понякога и три копия на такива карти.
ВНИМАНИЕ! За да получите условията за зониране, не е достатъчно да подадете подходящо заявление. Инвестицията трябва да отговаря на многобройни изисквания, например няма да получим условията за застрояване, ако няма застроен парцел около нашия парцел или ако нашият парцел няма достъп до обществен път. Общината няма да ни издава условия за развитие, ако комуналните услуги не са достатъчни за започване на строителството.
ПОМНЯ! Общината може да спре административното производство относно установяването на условия за развитие за 12 месеца. Ако заявлението за установяване на условия за развитие се отнася до област, за която има задължение да се изготви местен план, тогава може да се окаже, че ще трябва да изчакате решението на службата, докато планът бъде приет!
Следващият етап - разрешение за строеж
Да приемем, че вече имате парцел за строеж, план на къща, извадка и извадка от местния план за зониране или решение за зониране. След това ви очаква следващият етап от подготовката за инвестицията, т.е.получаване на разрешение за строеж.
Как да ги получите? Трябва да отидете в архитектурния отдел във вашия окръг. Там ще трябва да предоставите файл с документи:
• специално приложение (най-често достъпно на уебсайта на офиса или в офиса);
• архитектурен и строителен дизайн в четири екземпляра, заедно със съответните становища, разрешения и споразумения, които се изготвят от проектанта; проектът трябва да включва, inter alia, декларации за присъединяване на съоръжението към канализационни, газови, телекомуникационни, ВиК мрежи; трябва също да има разпоредба за връзка с пътя или комунални услуги; в специални случаи трябва да се предоставят и други документи, например необходими в случай на извършване на работи по съоръжение, вписано в регистъра на паметниците, или за инвестиции, които могат значително да засегнат природната среда;
• декларация за правото да се разпорежда с недвижимия имот (трябва да покажете, че сте собственик на парцела, върху който възнамерявате да построите къщата, или например имате вечен плодоползване);
• ако е необходимо, валидно решение за зониране.
Преди да издаде разрешение за строеж, офисът ще провери дали строителният проект е завършен и съответства ли на териториалния устройствен план или на получените от нас условия за зониране и устройство на земята. Не е необходимо да разчитате на получаване на разрешение за строеж, ако например планът предвижда, че върху парцела може да се издигне само едноетажна къща, а вашият проект включва двуетажна сграда.
Службата също така ще провери дали планът за развитие на парцела е в съответствие с разпоредбите, например дали се спазват подходящите разстояния между сградата и границата на парцела.
Колко време отнема получаването на разрешение за строеж? Всичко зависи от офиса. Регламентите казват, че длъжностните лица имат максимум 65 дни, за да го направят. Ако не го направят, може да им бъде наложена глоба до 500 закъснения на ден. - Опитваме се да издадем разрешителни възможно най-скоро, средно отнема 1-2 месеца. Понякога обаче може да се удължи, но не по наша вина, само например, когато инвеститорът има проблеми с попълването на документите - казва Яцек Охмански, главен специалист в отдела за архитектурна и строителна администрация на Службата за архитектура и устройство на територията на столицата Варшава. Варшава.
ПОМНЯ! Струва си да се обърне внимание на попълването на всички документи. Това може да ви спести ценно време. Според Яцек Охмански, най-честите грешки, допуснати от инвеститорите, включват неправилно маркиране на парцели, липса или непълни договорености. Тук става дума например за липсата на гаранции за възможността за свързване на сградата към водопровода или електрическата мрежа, липсата на решение за определяне на местоположението на изход от обществен път или липсата на право на използване на имота за строителни цели (особено в пътна лента, например при осъществяване на връзки). - В случай на нередности, офисът призовава инвеститора да отстрани недостатъците или да изясни и допълни определени въпроси или документи. Ако проектът отговаря на всички изисквания,издава се разрешение, казва Охмански.
След получаване на разрешение за строеж работата трябва да бъде спряна за 14 дни, през които решението може да бъде обжалвано. Ако не започнете строителството в рамките на две години или ако го прекъснете за такъв период, тогава решението за разрешението за строеж ще изтече и ще трябва да кандидатствате за ново.
ВНИМАНИЕ! Разрешение за строеж е необходимо за започване на работи по изграждането на еднофамилна къща. Въпреки това няма да ни е необходим при изграждането на по-малки сгради, напр. някои селскостопански сгради, беседки, езера и басейни с площ по-малка от 30 квадратни метра или домашни пречиствателни станции с капацитет под 7,5 кубически метра. на ден. В някои случаи е достатъчно да уведомите планираното строителство до съответния офис.
Започваме строителството
Преди да започнем строителството, разбира се, трябва да намерим подходящ изпълнител и да подпишем договор с него. Участниците в строителния процес са: инвеститорът (т.е. лицето, което строи къщата за себе си), инспекторът за надзор на инвеститора (лице, което може да наблюдава строителството от името на инвеститора), проектантът и ръководителят на строителството (представляващ изпълнителя).
Преди да започне каквато и да е строителна работа, трябва да уведомите проектанта и окръжния офис. Това трябва да се направи една седмица преди началото на строителните работи. Уведомлението трябва да бъде придружено от декларация на ръководителя на строителството за изготвяне на план за безопасност и опазване на здравето на строителната площадка. Ако установите надзор на инвеститора, тогава трябва да приложите и изявлението на инспектора за надзор на инвеститора, че той ще се грижи за строителството.
Строителството всъщност започва, когато са предприети първите подготвителни работи, напр. Насоките за проучване на сградата върху парцела. Ръководителят на строителството трябва да води строителен дневник, в който да се записва хода на работата. Дневникът на строителството се издава от департамента по архитектура на общинската служба или на окръжния офис. Можете да го закупите и в специализирани строителни книжарници, но такова копие трябва да бъде подпечатано в офиса. Следните лица са упълномощени да правят записи в дневника: инвеститор, надзорен инспектор, строителен ръководител, геодезист, извършващ работи на строителната площадка. Инвеститорът може да се консултира с дневника по всяко време.
На строителната площадка, която изисква разрешение, също е необходима специална дъска, която трябва да се постави на обекта през целия период на строителството (има глоба за това, че нямате!). Има, наред с други данни на инвеститора (т.е. вашия), изпълнителя и строителния мениджър.
ПОМНЯ! Ако строителният мениджър, надзорът на инвеститора или дизайнерът, който наблюдава автора, се променят, трябва да уведомите окръжната служба за това.
ВНИМАНИЕ! Ако започнете да строите без разрешително, строителният надзор може да доведе до разрушаване на къщата ви. Изключението е, когато конструкцията отговаря на устройствените планове или строителните условия и не нарушава никакви разпоредби. След това разрушаването ще бъде спряно, при условие че предоставите необходимите документи своевременно (включително строителен проект, сертификат за съответствие с плановете за развитие или строителни условия). Ако всичко върви добре, офисът ще го третира като заявление за одобрение на строителния проект и разрешение за възобновяване на работата. Легализирането на незаконно строителство на самостоятелна къща обаче струва 50 хиляди …
И ако трябва да промените дизайна?
Възможните проблеми, свързани с промяната на концепцията за изграждане на къща, и по този начин - промяната на строителния дизайн, зависят от това колко сериозни ще бъдат модификациите, които ще направите. - Ако по време на строителството стигнахме до извода, че част от проекта трябва да бъде променена по някаква причина - не се притеснявайте. Можете да промените дизайна в съответствие с изкуството на строителството - казва Матеуш Будзяковски, дизайнер от краковското архитектурно студио KB Projekt. Промените обаче изискват съгласието на дизайнера. От друга страна, незначителни промени, като например преместване на прозорец или преградна стена, които са в съответствие с разрешението за строеж и не нарушават условията на застрояване или плана за устройство на земята, не изискват одобрението на длъжностни лица. Те се прилагат от ръководителя на обекта и се вписват в строителния дневник.В този случай няма задължение за информиране за промени по време на строителството. - Това ще бъде направено по време на изградения инвентар или въвеждането в експлоатация на сградата, когато служителят определи дали къщата е построена правилно - казва Будзяковски.
Ако обаче промените напълно концепцията по време на строителството, това може да е проблем. - Ако новата идея нарушава условията за зониране, например покривът може да има наклон от 30 градуса, а някой иска 45 градуса, тогава ще е необходимо да се прекратят строителните работи и да се кандидатства за нови условия за зониране - казва Матеуш Будзяковски. И това може да не се отплати - ще отнеме много време и може да не донесе очакваните резултати.
Преместваме се в къщата
Когато строителството на вашата мечтана къща приключи, трябва да уведомите строителния надзор в областния офис. В случай на по-големи съоръжения може да се наложи да кандидатствате за разрешение за обитаване.
Към разрешителното или заявлението трябва да прикачим:
• оригинален строителен дневник;
• декларация на строителния мениджър за съответствието на сградата с проекта, регламентите и строителната практика, както и привеждане на строителната площадка и например пътя или прилежащия имот в подходящо състояние;
• вграден геодезически инвентар (геодезистът поставя план на къщата на специална карта с всички връзки);
• потвърждение за получаване на направените връзки (газ, вода, енергия и др.);
Длъжностните лица ще проверят дали домът ви е построен в съответствие с разпоредбите. Ако всичко е наред, можете да се настаните.
Ще бъде ли по-лесно да се изгради?
Министерството на строителството се подготвя за изменение на закона за строителството. Това значително би опростило и съкратило сложния процес на строителство. Курортът иска разрешение за построяване на еднофамилна къща. Достатъчно би било само да уведомим за строежа на окръг старости, заедно със приложения строителен проект. Служителите в старостта ще проверят дали проектът отговаря на плановете за устройство на земята. Ако в комуната нямаше планове за пространствено развитие, вече нямаше да се изисква решението за условията за развитие. Министерството предлага спешно решение, т.нар градоустройствен стандарт за райони, които не са обхванати от плановете. Този въпрос обаче ще бъде определен от новия акт за планиране и устройство на територията.
