Как да изберем добър разработчик?

Предприемачът е предприемач, който строи на собствена земя и (обикновено) от собствените си ресурси и след това прехвърля собствеността върху парцела и къщата на купувача. Има много разработчици, но не всички са надеждни. В полза на предприемача са препоръките на Полската асоциация на предприемачите и Полската асоциация на строителните работодатели. Така че винаги си струва да попитате за тях, но не е достатъчно да подпишете договор с разработчика - трябва да съберете друга информация.
Кой си ти работа?
Преди да започнем да говорим за това, което предлагаме на програмист, нека първо го питат за:

удостоверение от службата за комуна - ако тя извършва бизнес въз основа на вписване в регистъра - с информация за предмета на бизнеса;

извадка от Националния съдебен регистър - ако действа под формата на дружество с ограничена отговорност или акционерно дружество (това е формата на дейност, избрана най-често от големите строителни компании). От откъса ще разберем дали дружеството не е поставено в ликвидация или в несъстоятелност, подава ли годишни финансови отчети, дали е проведено изпълнително производство срещу него и дали има просрочени данъци и просрочени задължения за институцията за социално осигуряване. Файловете в регистъра са публични - следователно можете да отидете в съда на регистъра и да видите финансови и други документи; надеждните компании представят финансови отчети всяка година (в съответствие със задължението, наложено им от Закона за счетоводството).
На какво ще стои къщата?
За да проверите парцела, върху който строителят ще строи, поискайте от него настояща извадка от поземления и ипотечния регистър (или го прегледайте лично в отдела за поземлен и ипотечен регистър на районния съд) и проверете:
- местоположението и площта на парцела (дали те съответстват на според разработчика),
- кой е собственик на парцела (той трябва да бъде само разработчикът),
- дали парцелът има ограничени права на собственост (напр. правото да се използва от други хора),
- дали парцелът е ипотекиран.
В идеалния случай имотът не трябва да има тежести (няма записи в раздели трети и четвърти).
Внимание! Изборът на предприемач, който е теглил заем за строителство, винаги е рискован (дори ако той вече го е изплатил навреме, което се потвърждава от мнението на банката). Ако спре да прави това, заемът ще бъде начислен (пропорционално) на купувача на жилището - ипотеката винаги се възлага на имота, а не на следващите собственици.
Какво има на строителната площадка
След като прочетете книгата, трябва да прегледате документите, свързани със строителството и предназначението на района, където се строи къщата. За тази цел трябва да се консултирате с местната общинска служба:

установяване на местния план за пространствено развитие (ако работата по плана е в ход, можете да прочетете проучването на плана - това е предварителен проект, обикновено идентичен с окончателния план), за да сте сигурни, че комуната не планира, например, пътно строителство в района в близко бъдеще или досаден търговски център;

дали предприемачът има разрешение за строеж и дали е окончателно (окончателното решение относно разрешението за строеж означава, че вече не подлежи на обжалване). Фактът, че разрешението е окончателно, се потвърждава с подходящ печат.
Следователно липсата му означава, че предприемачът всъщност не може да започне строителни работи и дори е възможно в резултат на евентуална процедура за обжалване да бъде издадено решение за отказ на разрешение за строеж. Ако, от друга страна, разрешението за строеж е окончателно, трябва да проверите кога се е случило (датата е посочена на печата) и дали са изминали две години от тази дата - това е времето за започване на строителни работи. Ако този срок е надвишен, трябва да кандидатствате за ново разрешение за строеж.
За какво е договорът
Следващата стъпка е да се запознаете с проекта на договор за продажба, изготвен от разработчика. Понастоящем, когато не се случи готовите къщи да чакат клиенти (обратно, те се купуват на етапа на "дупки в земята"), разработчикът обикновено включва предварителен договор. Окончателният договор се сключва, когато къщата е готова.
Предварителният договор трябва да посочва:

предмет на договора и данни на страните,

цената на имота, който се купува (включително земя),

записи, указващи хода на строителството,

Условия за плащане,

възможни санкции в резултат на неизпълнение на задължения от страните по договора,

краен срок за сключване на окончателния договор.
Договорът трябва да се чете внимателно, като се обръща особено внимание на:

датата на започване на строителните работи и датата на пускане на къщата в употреба - в идеалния случай, ако това са конкретни дати, а не записи като „през първото тримесечие“, което може да означава както началото, така и края на този период;

условия на плащане - най-удобната ситуация е, когато купувачът плаща на вноски в зависимост от хода на работата;

сумата на цената и по-специално дали тя подлежи на индексация;

обхватът на работите, които трябва да бъдат извършени от предприемача - трябва да се изисква подробно описание на състоянието на къщата, което трябва да бъде предоставено от предприемача: ще бъдат ли боядисани стените, ще бъдат направени външната фасада и оградата, ще бъде разработен парцелът, какви довършителни елементи са гарантирани от изпълнителя. Струва си да се стремим към елиминиране на неточни условия като: "къща в състояние, подходящо за използване" от договора;

точна дефиниция на парцела, върху който ще стои къщата - чрез посочване на нейния размер и местоположение;

вида на използваните материали и метода за извършване на промени в това отношение - в договора трябва да се посочи, че това е възможно само със съгласието на купувача;

възможността за прекратяване на договора - срокове за предизвестие и взаимно уреждане на страните по тази сметка;