Къща, закупена в чанта

Колко често след завършване на всички формалности, свързани с покупката на недвижим имот, се оказва, че мечтаната къща или красив парцел има многобройни недостатъци! Не знаехме за съществуването им или просто ги пренебрегвахме. Спокойно, не се паникьосвайте! В такива ситуации ние сме защитени от закона за гаранцията, който кара продавача да носи отговорност за дефекти - независимо дали имотът ни е бил продаден от частно лице или мощен предприемач.
Когато купуваме "прасе в мушка"
Отговорността на продавача за дефекти в имота започва с прехвърлянето на купувача. Този момент или по-точно - конкретна дата - трябва да бъде посочен в нотариалния акт за покупко-продажба. От тази дата се отчита периодът, в който ние сме обхванати от гаранцията.
Продавачът отговаря за два вида дефекти: физически и правни.
ФИЗИЧЕСКИ НЕДОСТАТЪЦИ. Ако сме закупили имот, който:

има недостатъци, които намаляват нейната стойност или полезност, например в сградата, вместо дървени прозорци, предприемачът е монтирал PVC прозорци или вместо врати, защитени от кражба, е вмъкнал обикновени;

той ни беше доставен в непълно състояние, например, оказа се, че получената от нас къща има по-малка площ от посочената в договора и в представените документи; освен това вътрешни стълби, които също бяха част от работата, не бяха изградени там;

той няма имоти, за които продавачът ни е уверил, например, къщата е трябвало да бъде изолирана с полистирол и е била покрита само с външна мазилка без изолация, или парцелът, който сме купили, е трябвало да има статут на застрояване в устройствения план, а това е земеделски парцел;
във всяка от описаните ситуации имаме право на гаранция за физически дефекти на имота.
Внимание! Законът за гаранцията не работи, ако знаехме, че предлаганият имот има физически дефекти и въпреки това решихме да го закупим. Също така не работи за недостатъците на ежедневната употреба, например купихме употребявана къща със счупени подове.
ПРАВНИ ДЕФЕКТИ. Ако имотът, който сме закупили:

тя не е била собственост на продавача, например: съпругът е продал парцела, твърдейки, че той само му принадлежи, но всъщност е съвместна собственост на двамата съпрузи; внукът продава апартамента на дядо си, въпреки че не е единственият му наследник (знаеше, че има завещание, в което апартаментът е дарен на благотворителна фондация);

е бил обременен с правото на трето лице и тези такси не са били вписани в поземления и ипотечния регистър на недвижимия имот (напр. сервитут на път за съседите минава през закупения парцел, или възрастен човек живее в една от стаите на къщата, която сме закупили, с право на доживотен затвор в тази къща);
тогава имаме право на гаранция за правни дефекти на имота.
Внимание! Ако не сме проверили дали правата на трети лица са вписани в поземления и ипотечния регистър, тъй като сме се доверили на продавача, който е уверил, че имотът не е обременен, тогава не можем да се позоваваме на правен дефект на имота. Преди да направи покупка, купувачът е длъжен да провери книгата, така че се счита, че той знае състоянието й, дори и да не го е направил - в такава ситуация правата по гаранцията за правни дефекти не работят.
Как да заявите правата си?
Ако вашият имот има физически дефекти, можете:

да се откажете от договора и да поискате обезщетение за всички загуби, свързани с покупката на дефектен недвижим имот, например разходите за нотариален акт, разходите за преместване или разходите за ремонт на жилището; Продавачът трябва да покрие и всички разходи, които сме направили след закупуването на къщата и които са увеличили нейната стойност - като нова ограда или подмяна на вратата.
Внимание! Ако договорът за покупко-продажба на недвижим имот е бил сключен под формата на нотариален акт, оттеглянето от споразумението също трябва да бъде под формата на нотариус. В противен случай ще бъде невалидно;

да поиска намаление на цената на къща или парцел, пропорционално на намаляването на стойността при използване на имота - например, ако закупената земя се окаже земеделска, а не строителна земя, размерът на намалението е разликата между цените на тези видове земя;

изисквайте отстраняване на дефекти; ремонтът трябва да се извърши в рамките на срока, определен от купувача, датата трябва да се определи, като се вземе предвид дефектът (напр. ремонтът на електрическата система в цялата къща ще отнеме повече време, отколкото подмяната на панелите в една стая); цялата работа и разходите за закупуване на необходимите материали са задълженията на продавача.
Ако имотът има правни недостатъци, можем да упражним два вида права:

да се откажете от договора и да поискате обезщетение,

настоявайте за намаляване на цената на закупения имот.
Внимание! Декларацията за отказ от договора също трябва да бъде под формата на нотариален акт.
Срок за докладване на дефект
Ако забележим, че имотът ни има физически дефекти, трябва да информираме продавача в рамките на един месец от датата на откриване. Ако не го направим в този срок, губим правата си.
Имаме една година да уведомим продавача за правен дефект. Този период се брои от деня, в който открихме дефекта.
И в двата случая съответната информация трябва да бъде изпратена до продавача в писмена форма - с препоръчана поща - и в същото време да го призовем да ни възстанови част от направените разходи, например подмяна на остарялата електрическа инсталация. Ако продавачът не изпълни задълженията си, можете да предприемете правни действия срещу него, стига да го направите преди изтичането на гаранционния срок.
Внимание! Крайният срок за докладване на физически и правен дефект, както и крайният срок за гаранционния закон, не се прилагат, ако продавачът:

той коварно ги е скрил и не е информирал купувача за тях (напр. е скрил множество пукнатини и повреди по стените под нови панели или е представил фалшив акт за недвижими имоти);