Вземането на нов заем за втори имот няма да представлява проблем, освен ако, разбира се, не разполагаме с кредитоспособността да изплатим две задължения. Банките ще приспадат фиксираните месечни разходи (комунални услуги, електричество, газ) и погасяването на вноската по кредита от нетния доход. Ако в домашния бюджет все още има свободни средства, позволяващи погасяване на вноски по следващия ангажимент, няма противопоказания за получаване на такъв заем.
Но какво се случва, когато не можете да носите два кредита едновременно? Най-лесното решение е да продадете стария си апартамент и да изплатите заема. Операцията по смяната на апартамента обаче може да отнеме известно време. Нуждаете се от време, за да купите нов имот, да уредите задължения към старата банка или да извършите ремонт, а по това време трябва да живеете някъде.
В такава ситуация отиването при няколко банки за втори заем ще бъде загуба на време. Например PKO BP, Nordea Bank и Pekao ясно дават да се разбере - за да получите ипотечен заем, имате нужда от кредитоспособност.
Има обаче институции, които виждат възникващия проблем и се опитват да улеснят живота на кредитополучателите. Някои, като потребителската банка на Santader, са подготвили специален продукт за закупуване на нов имот. Други са разработили специални процедури, благодарение на които замяната на кредитиран апартамент с нов, също закупен на кредит, ще бъде по-лесна.
Условия за вземане на втори заем за друг имот в избрани банки на
потребителската банка на Сантандер
Банката предлага жилищен заем Duet. Предназначен е за закупуване или изграждане на друг имот за хора, които вече изплащат ипотеката си. При оценка на кредитоспособността на заем от Дует за закупуване на нов имот, банката не взема предвид вноската по погасената в момента ипотека. Кредитополучателят има 12 месеца, за да изплати предварително взетата ипотека. Освен това през този период клиентът получава 20 процента. безплатна лихва. Една година след подписването на договора за заем, той започва да изплаща пълните вноски по заема DUET.
Домбанк
Когато кандидатства за кредит, когато клиентът има стар апартамент със стар кредит, Dombank ще третира вноската си като тежест за кредитополучателя (намаляване на кредитоспособността), тъй като банката не е сигурна, че кредитополучателят ще продаде апартамента, за да изплати кредита с парите от сделката.
Оптималното и най-често използвано решение в такава ситуация е продажбата на притежавания в момента апартамент с достатъчно дълъг (няколко месеца) краен срок за издаване на предмета на сделката. Старият апартамент се продава, средствата от сделката изплащат заема и клиентът може да живее в него още няколко месеца. През това време се купува нов апартамент и се разглеждат формалностите, свързани с нов заем. Следователно задължението е погасено със средства от продажбата на стария апартамент. Клиентът също така знае точно какъв е неговият собствен принос в новия заем.
BGŻ Банка
За клиенти, които имат ипотечен кредит предоставя за закупуване на апартамент и план да се купи друг апартамент или къща и продават по-рано един, Bank BGZ предлага жилищен кредит за двете от споменатите по-горе целите в същото време, т.е. за:
- пълно погасяване на заема, предоставен за закупуване на предходната апартамента
- покупка на нов недвижим имот (покупка на завършен апартамент или изграждане на апартамент от строител, жилищна кооперация)
Заемът ще бъде активиран по такъв начин, че частта, предназначена за изплащане на заема, ще бъде прехвърлена в кредитиращата банка, а частта, предназначена за закупуване на нов недвижим имот, ще бъде прехвърлена по банковата сметка на продавача (собственик на недвижим имот, предприемач, жилищна кооперация).
Тъй като кредитът, отпуснат за закупуване на по-ранен апартамент, ще бъде изплатен изцяло, вноската няма да бъде взета предвид при изчисляване на кредитоспособността на клиента.
Удобството на клиента е липсата на комисионна за отпускане на частта от заема, която е предназначена за изплащане на заема в друга банка.
В допълнение, кредитополучателят може да се възползва от гратисен период при изплащане на капитала - до 12 месеца (в случай на заем за изплащане на по-ранен заем и закупуване на готов имот) или до 30 месеца (в случай на заем за изплащане на по-ранния заем и изграждане на имота от предприемач, жилищна кооперация). По време на гратисния период кредитополучателят не изплаща главницата, а само лихвите. Срокът на заема е до 30 години. Обезпечението за погасяването може да бъде кредитирано недвижимо имущество или друго недвижимо имущество, притежавано от кредитополучателя или трета страна.
Банката не уточнява кога трябва да се продаде закупеният преди това апартамент. Въпреки това, в случай на продажба на този апартамент, клиентът е длъжен в договора за заем да плати сумата, получена от продажбата на имота за изплащане на заема.
Ако апартаментът е бил обезпечение за изплащане на нов заем (предоставен за изплащане на заем за покупка на по-ранен апартамент и за закупуване на нов), Банка BGŻ може да освободи сумата, получена от продажбата на имота, по сметката по кредита (разбира се, ако клиентът изпълнява задълженията си към банката без резервации). и навреме) ипотека върху недвижимия имот, предмет на продажба.
ING Bank Śląski
В ING Bank покупката на втори имот се третира като отделна сделка и не е свързана с предишния заем. В ситуация, в която клиентът няма кредитоспособността да тегли друг заем, той първо трябва да изплати предишния заем, за да може да започне нов заем. В случай на сделка, при която клиентът едновременно продава един апартамент и купува друг, а излишъкът от продажбата на апартамента е собствен принос за закупуването на друг недвижим имот, клиентът трябва да документира факта, че прави своя принос към продавача, преди да отпусне втория заем. Това е свързано с необходимостта да се продаде апартамента преди или най-късно при закупуване на друг апартамент.Ако обаче клиентът има кредитоспособността да вземе друг заем, заявлението се разглежда при стандартни условия, а именно клиентът може да получи гратисен период до 12 месеца в началото на периода на заема. Банката не посочва датата на продажба на имота и изплащане на предсрочния заем. Банка ДПХ
Ако клиентът няма кредитоспособност, банката няма да отпусне друг заем. Възможно е обаче да се издаде положително решение за кредит, при което предоставянето на кредита зависи от изплащането на вече държания заем, при условие че клиентът предварително е декларирал изплащането си. Таксите, произтичащи от "стария" заем, не се вземат предвид при оценката на кредитоспособността. Клиентът е длъжен да предостави банково удостоверение, в което се посочва пълното изплащане на заема, преди да отпусне „новия“ заем.
Eurobank
Банката има специално предложение за клиенти, които вече са собственици на един недвижим имот, закупен на кредит, възнамеряват да купят или построят друг недвижим имот. В такъв случай Евробанк може да приеме собствеността на клиента (неговата стойност) като собствена вноска и по този начин да намали маржа на предложения втори ипотечен кредит.
Банката може да се договори с клиента, че средствата от бъдещата продажба на недвижими имоти ще се третират като собствен принос за покупката или изграждането на друг недвижим имот. Този вид собствена вноска може да бъде направена от клиента по време на строителните работи след изплащане на част от средствата от Евробанк. Собственият принос ще бъде разликата между стойността на собствеността, притежавана от клиента, и сумата на заема, който все още го начислява. Такова решение ще доведе до намаляване на маржа, т.е. лихвен процент, и по този начин ще намали цената на заема. За да се третират приходите от продажбата като собствен принос, притежаваният недвижим имот трябва да бъде продаден преди завършването на строителството на следващия недвижим имот.Приходите от продажбата също трябва да бъдат инвестирани в строителство.
Вноската по съществуващия заем ще бъде взета предвид при изчисляване на кредитоспособността, но Евробанк може да отпусне рефинансиран заем за изплащане на вече притежавания заем.
Евробанк може да предложи гратисен период и за двата кредита, т.е. спиране на изплащането на главницата до 3 години. Ще се изискват само лихви и застрахователни премии.
GE Money Bank
Вноската по заема, който вече имате, ще бъде взета предвид при изчисляването на кредитоспособността на клиента и по този начин ще го намали. Банката не сключва никакви споразумения, в които клиентът се задължава да изплати кредита, който вече има. В такава ситуация банката може да предложи различно решение: използвайте офертата „10 години по-ниски вноски“ за втория заем. Клиентът плаща само лихви до 10 години, така че вноската по кредита може да бъде по-ниска през това време с до 30%, което означава, че клиентът ще има по-висока кредитоспособност. Заемът се предлага в големи размери, а максималният срок на заема е 40 години.
Metrobank
В ситуация, в която кредитополучателят притежава втори имот, който възнамерява да продаде и което ограничава способността му да поеме друга отговорност, Metrobank може да му отпусне нов заем. Условието за изплащане на заема (или изплащане на някой от първите траншове) би било в тази ситуация да се предостави удостоверение за закриване на заема, което намалява неговата кредитоспособност. Това е стандартно решение, използвано от Metrobank. В отделни случаи - правилно аргументирани - може да се появи различно решение.
Прогнозна кредитоспособност
Колко би трябвало да спечелим, за да имаме достатъчна кредитоспособност за теглене на втори заем? Да предположим, че ни остават 150 000. заем върху стария имот. Искаме обаче да купим втори апартамент на стойност 300 000 без собствен принос. Да приемем също така, че планираме да изтеглим изплащането на новия заем за период от 30 години и банката не е съгласна да не включва погасения в момента заем в изчисляването на кредитоспособността, докато старият апартамент не бъде продаден. Следователно нашата кредитоспособност трябва да бъде достатъчна за обслужване на задължението в размер на 450 хиляди …
На каква печалба ще бъде възможно, ако приемем, че домакинството има трима души и няма допълнителни финансови задължения (лимити на кредитни карти, други заеми)?
| Месечен приход | Кредитоспособност за заеми: | ||
| Брутно | нето | избиратели | в швейцарски франкове |
| 15 хиляди | 9,9 хил. | 853,3 хил. | 682,7 хил. |
| 10 хиляди | 6.6k | 568,9 хил. | 455,1 хил. |
| 8 хиляди | 5.3k | 456,8 хил. | 365,5 хиляди |
| 6 хиляди | 4,0 хил. | 344,8 хил. | 275,8 хил. |
| 4 хиляди | 2,6 хиляди | 125,4 хил. | 100,3 хиляди |
Maciej Bednarek
eHipoteka.com
