Забележка! Валидността на плана за устройство на територията, в съответствие със Закона за устройство на територията и развитието, зависи от това кога е приет:
- плановете, приети след 1 януари 1995 г., остават в сила (разбира се, ако комуната не е приела нов план през 2002 г.);
- плановете, приети преди 1 януари 1995 г., вече не са валидни - комуната или вече е приела нов план, или е в процес на подготовка. Така че, ако продавачът ни представи план от 1992 г., не можем да разчитаме на него.
Процесът на приемане на нов план отнема около година. Следователно, ако посетим комуната непосредствено преди закупуването на парцела и проверим плана, можем да бъдем сигурни, че не сме застрашени от бърза промяна.
В общините, които нямат приет местен устройствен план за развитие, е необходимо да кандидатствате за решение относно условията на застрояване и устройството на земята. Ако заявлението е за жилищно строителство, решението ще бъде издадено безплатно.
СТЪПКА 2: Посетете отдела по геодезия на местната областна служба
Има регистър на земята и сгради, където ще намерим данни, посочващи:
- точното местоположение на парцела и неговите граници,
- площ на парцела,
- клас на почвата,
- посочване на номера на поземления и ипотечния регистър, създаден за недвижимия имот,
- името на собствениците: собствени и фамилни имена (или имена, ако земята е собственост на предприятие, сдружение или фондация), местоживеене,
- стойност на недвижимия имот.
Данните в записите са публични, предоставени срещу заплащане. Те са и актуални - нотариусите, съдилищата и административните органи са длъжни да изпратят в регистъра всички решения, свързани с даден недвижим имот, в рамките на 30 дни от датата на решението, съдебното решение, което става окончателно или нотариален акт. Тези промени незабавно се вписват в поземления регистър.
СТЪПКА 3: Преглед на поземления регистър
Регистрите на земя и ипотека са отворени и всеки може да ги разгледа в районния съд, компетентен за даден имот - в присъствието на съдебен служител.
Книгата се състои от четири раздела. Моля, прочетете внимателно всяка от тях.
Първият раздел е обозначението на имота със следните данни:
- местоположение на имота (точен адрес),
- номер на зоната за регистрация и парцел,
- площ на имота,
- вид на имота (застроен или незастроен парцел).
Този раздел ще разкрие и т.нар имуществени права, свързани с недвижими имоти. Пример за такъв закон е „необходимият сервитут на пътя“, възможността за шофиране от нашия парцел през съседни парцели до обществен път. Регистърът на земята и ипотеките посочва земята, през която минава този „необходим път“ и че тя има право на всеки собственик на имот.
Вторият раздел е данните на собственика на имота и - ако парцелът е собственост на няколко души - уточнение какъв дял от акциите е собственост на всеки от съсобствениците. Тук също можем да намерим информация за това как парцелът е закупен от настоящия му собственик (договор за покупко-продажба, дарение или наследство).
Внимание! Записите на собственика трябва да се четат внимателно. Защото ако парцелът е съвместна собственост на двама души (семейна двойка) или няколко души (наследници), тогава, за да закупите парцела, трябва да получите съгласието на всички съсобственици и всички съсобственици трябва да се явят при нотариуса при сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот.
Третият раздел е с ограничени права на собственост (всички, с изключение на ипотеката, тежести върху земя). Те могат да бъдат:
- право на предимство върху парцел земя, предоставен на конкретно лице или комуна; само след оставката на лицето с предимство, парцелът може да бъде закупен,
- правото за отдаване под наем на парцела (това право често е свързано с правото на предимство),
- правото да шофираме и да пресичаме парцела ни през отделна лента, установено в полза на съседите, които нямат достъп до обществен път (сервитут на правото на преминаване),
- правото да ползваме парцела безплатно (например от сина на собственика) през следващите 5 години
Всички горепосочени записи ограничават безплатното използване на закупения парцел или затрудняват или отлагат покупката му. Следователно е най-добре за купувача, ако няма записи в третия раздел на регистъра на земята и ипотеката на избрания парцел.
Отдел четвърти е предназначен за вписване на ипотека, обезпечаваща дълга на собственика на имота. Ако има запис в този раздел, това означава, че кредиторът (най-често банка) има право - в случай на неуреждане на дълга - да поиска продажбата на имота и по този начин да събере дължимите суми. Няма значение, че собственикът се е променил. Ипотеката се възлага на парцела, а не на следващите собственици. Цената на такъв парцел е по-ниска и изгодна дори след изплащане на заема.
Когато разглеждате поземления и ипотечния регистър, също си струва да проверите (в отдела за поземлен и ипотечен регистър на окръжния съд) дали е подадено ново заявление - може да е заявление за вписване на ипотека. Освен това, в деня на подписване на договора за покупко-продажба, трябва да се потвърди, че нотариусът е проверил състоянието на поземления и ипотечния регистър (той трябва да го направи в деня на подписване на споразумението).
