Обратна ипотека: време на договора
Ако банката и физическото лице, което притежава имота, се съгласят, се подписва договор за заем. Внимание! Самотните и съпрузите могат да кандидатстват за обратна ипотека (двете страни трябва да се съгласят). Договорът за обратна ипотека уточнява подробно какво е посочено в информационния формуляр, т.е. страните по договора , размера на обратната ипотека и пазарната стойност на имота (определено от оценител на недвижими имоти), включително съотношението на тази сума към стойността на имота, както и датата, сумата и възможностите за плащане на обратната ипотека. Освен това там ще намерим метод за обезпечаване на вземанията на банката (напр. Вписване в поземления и ипотечния регистър), размера на лихвите и условията за нейната промяна, както и размера и начина на плащане на други разходи. Също така ще разберем кой е длъжен да плати за оценката на имуществото (обикновено това е собственикът, но можете да опитате да преговаряте с банката) и след това да платим таксите за наблюдение на неговата стойност и какви са правилата и датата на сетълмент на обратната ипотека Споразумението обхваща също задълженията и правата на кредитополучателя,включително правото на отказ от договора (банката има подходящ образец за извлечение) и предсрочно изплащане на заема.
Внимание! В договора трябва да се посочи лице за контакт след смъртта на кредитополучателя. След това можете да промените тези данни, без да правите разходи, банката ще начислява такси за други. Ако обратният договор за ипотека е бил сключен с повече от един кредитополучател - най-често с семейна двойка - тогава в случай на смърт на един от тях, вноските ще бъдат изплатени на тези роднини, които са придобили дял в собствеността на имота след починалия, пропорционално на придобития от тях дял (следователно ако съпругът наследява в наследството заедно с детето, след което придобива право на част от вноските по обратната ипотека в същата пропорция)
Можете ли да се откажете от обратния договор за ипотека?
Кредитополучателят има пълното право да изплати отпуснатия му заем по време на срока на споразумението, както изцяло, така и отчасти. Ако обаче по време на неговата продължителност той промени мнението си и уреди сметки в банката, той може да се оттегли от обратното ипотечно споразумение. В такава ситуация банката не начислява никаква комисионна. Съгласно закона, кредитополучателят може да се откаже от договора, без да посочва каквато и да е причина в рамките на 30 дни от датата на сключването му. В такъв случай той не поема никакви разходи, свързани с него, с изключение на невъзстановими такси или тяхната част, направени от банката за органи на държавната администрация или съдилища. Разбира се, той връща сумата на заема на банката с дължими лихви до датата на тегленето. Втора страница,тоест банката има право да прекрати договора едновременно, само ако:
- принудителното изпълнение на имуществото е инициирано от друг кредитор (при сключване на договора банката не е знаела за съществуването на това вземане),
- кредитополучателят е продал имота на трети лица без съгласието на банката,
- поради причини, дължими на кредитополучателя (например умишлено унищожаване на помещенията) значително е намалял.
Кредитополучателят е добре обезпечен
Обратни ипотечни заеми могат да се предлагат само от лицензирани банки, клонове на чуждестранни банки, клонове на кредитни институции и кредитни институции, опериращи през граница - всички посочени субекти са институции, контролирани от полския орган за финансов надзор или надзорни органи в страните по произход. Следователно дейността на парафинансовите институции, които не са обект на такъв контрол и които често извършват банкови дейности без разрешението на полския орган за финансов надзор, е изключена тук.
Обратната ипотека също включва задължения.Използването
на обратна ипотека носи задължения, които трябва да бъдат изпълнени. По време на срока на договора кредитополучателят трябва:
- да има застраховка на недвижими имоти от случайни събития (ако, разбира се, това се изисква от банката),
- поддържайте имуществото в добро състояние (не го унищожавайте, извършвайте ремонти и текущи ремонти), като отчитате обичайното използване на вещи в съответствие с предназначението му,
- своевременно плащане на данъци и задължителни такси, свързани с използването на недвижим имот.
В случай на неизпълнение на наложените задължения, банката призовава кредитополучателя да се съобрази с тях, като определя срок не по-кратък от 60 дни. Срокът се определя, като се отчита видът на неизпълненото задължение и способността на кредитополучателя да го изпълни. Ако кредитополучателят все още не го направи, банката изисква от него да го упълномощи да изпълни това задължение от негово име. Непредоставянето на разрешението може да бъде основата за прекратяване на договора за кредит от банката. И в този случай - знаете ли - трябва да вземем предвид възможността да задържим плащането на пари.
Как работи обратната ипотека?
Регламентите казват това: съгласно обратния договор за ипотека банката се задължава да предостави на кредитополучателя определена сума пари, а кредитополучателят се задължава да осигури обезпечение за изплащането на тази сума заедно с дължимите лихви и други разходи. Това обезпечение е гореспоменатата ипотека, вписана в поземления регистър. В замяна на прехвърляне на парите на кредитополучателя (веднъж или на вноски, обикновено месечно), банката придобива собствеността върху имота, но само след смъртта му. На нашия език: решихме обратна ипотека, банката ни отпусна заем, но все още сме собственици на апартамента и можем да живеем в него до края на живота си. Ние не губим недвижими имоти, независимо от товаще получим ли тази парична инжекция в пълен размер или ще бъде разпределена във времето. Интересното е, че тази сума е без данък върху доходите. Поглъщането на недвижими имоти обаче не е автоматично. Напротив - това се случва само 12 месеца след смъртта на последния кредитополучател и то само ако наследниците му не успеят да изплатят заема с лихва (по този начин законодателят е осигурил наследниците, в случай че решат да запазят имота). Веднага след като е узнала за това неприятно обстоятелство, банката публикува реклама на своя уебсайт, съдържаща името и фамилията на кредитополучателя, информация за сключването на договор за обратен ипотечен кредит с него,възможността наследниците да изплатят банката и датата на уреждане на обратния договор за ипотека. Посочената по-горе информация се предоставя и в писмена форма на лицата за контакт, посочени след смъртта на кредитополучателя.
Права и задължения на наследниците Наследниците
могат да обърнат обратния договор за ипотека на кредитополучателя, като по този начин изплатят банката и си възвърнат правото на собственост. Това не означава нищо повече от връщане на банката на частта от заема, която тя вече е изплатила, плюс лихва върху парите, които банката все още не е събрала, но се начислява през цялото време (тя би го взела от получената сума за продажба на имота). След това апартаментът се връща на наследниците и вземанията на банката изтичат.
Ако наследниците изплатят заема, те ще наследят имуществото по обичайния начин (законоустановен или завещателен). Ако, от друга страна, заемът не бъде изплатен, имуществото ще бъде прехвърлено на банката, която по този начин ще удовлетвори вземанията си. Важно е обаче при окончателното уреждане той да възстанови на наследниците разликата между вземането си (суми, преведени на кредитополучателя плюс дължими лихви) и текущата стойност на имота. Приетата структура пречи на банките да поемат недвижими имоти за частица от тяхната стойност или за почти нищо. Интересното е, че банката поема рискаче стойността на имота може да бъде по-ниска от отпуснатия заем след няколко години - тогава наследниците не трябва да връщат липсващата сума. При сключването на договора банката не проверява кредитоспособността на кредитополучателя по естествени причини - не проверява размера на дохода и стабилността на неговия приток. Тъй като самият недвижим имот е обезпечението на заема, няма нужда да се проверяват доходите на кредитополучателя.не е необходимо да се проверява дохода на кредитополучателя.не е необходимо да се проверява дохода на кредитополучателя.
Защо обратната ипотека е малко вероятно да бъде хит?
Мацей Самчик, икономически журналист на Gazeta Wyborcza: Защото това е продукт за банката, който никога няма да стане порок. Докато при обикновен заем банката плаща на клиентите пари, слага лапа върху ипотеката и печели лихва за определен период от време, при обратна ипотека тази печалба от лихви е голяма неизвестност. Или клиентът ще живее дълъг живот, така че времето на лихва ще бъде съпоставимо с нормален заем, или ще живее кратко време и тогава цялата транзакция ще бъде по-трудна, отколкото си струва. Освен това банката трябва да оцени апартамента много безопасно. Той не знае кога ще може да влезе в него и стойността на имота за тези няколко или повече от 20 години трябва да бъде достатъчно висока, за да покрие вноските, платени на клиента след продажбата на апартамента,начислени лихви върху изплатените пари, транзакционни разходи за продажба на помещенията и др.
Правно основание: Закон от 23 октомври 2014 г. за обратен ипотечен заем (Законодателен вестник от 14 ноември 2014 г., т. 1585).
