В случай на къщи в добро състояние, ние можем сами да извършим предварителната оценка. Ако обаче има съмнения относно състоянието на сградата, струва си да използвате помощта на оторизиран инженер, който правилно ще интерпретира появяващите се следи от влага или драскотини. Той често разполага с оборудване, което позволява, наред с други неща, да определи нивото на влажност или да провери работата на вентилацията. Освен това ще посочи места, където си струва да се правят отворени предавания. В оправдани ситуации той или тя ще препоръча термовизионно изследване или по-подробна техническа експертиза на онези елементи от старата къща, които могат да създадат проблеми в бъдеще.
Как да проверите правния статус на стара къща
Когато решаваме да закупим имот, на първо място, трябва да проверим правния му статус. Най-важният документ, който трябва да бъде анализиран, е регистърът на земята и ипотеките. Ще получим неговия номер от продавача на къщата. Знаейки го, можем да прочетем книгата в съответния отдел за поземлен и ипотечен регистър на окръжния съд или в интернет, на уебсайта на Министерството на правосъдието, в базата данни на Централната поземлена книга (https://ekw.ms.gov.pl). В отделни отдели можем да намерим информация за имота, като адрес, площ, собственик. Важна информация е споменаването, че поземленият имот е разработен. В противен случай има съмнение, че къщата е построена незаконно или се строи.Последната ситуация може да ни изложи на множество проблеми. Строителството може да бъде произволно или да не се извършва в съответствие с одобрения проект. „Поправянето“ на такава ситуация поражда финансови разходи, които е трудно да се предвидят. Също така може да се окаже, че къщата ще бъде подходяща за разрушаване.
Раздели III и IV съдържат информация за ограниченията върху недвижимите имоти, например улеснено преминаване, ипотека. Освен това към книгата могат да бъдат приложени текущи заявки за промени, чието съдържание все още не се вижда в записа. Данните, съдържащи се в поземления и ипотечния регистър, трябва да се сравняват с действителното състояние, например броя на етажите.
Внимание! Има и недвижими имоти, за които не е създадена книга, а правният им статут се регулира по различен начин, например чрез законно валидни съдебни решения.
Друг документ, който ще ни позволи да оценим правния статус, е извадка от поземления регистър, която може да бъде получена от отдела по геодезия на града, общината или старостта. Той включва регистрационния номер на парцела с площта, данните за собственика, вида на земята, класа на земята и отново номера на регистъра на земята и ипотеката. Към извадката е приложена карта - извадка от поземления и сграден регистър с границите на недвижимите имоти. Той показва номерата на съседните парцели, формата на парцела и очертанията на къщата, заедно с обозначението на нейните функции и етажа.
След това трябва да проверим собствеността си по отношение на непосредственото обкръжение. Местният план за пространствено развитие ще помогне за това. От него можем да научим каква функция има парцелът, какво ще бъде построено в близост до него, какви ограничения се прилагат за имота, например височина на сградата, тип покрив и др. Те ще бъдат важни при евентуална реконструкция. Ако парцелът не е обхванат от местния устройствен план, трябва да получим решение за зониране от продавача или да кандидатстваме за такъв за даден имот (не е задължително да сме собственик на парцела).
Купуване на стара къща: документи, които все още трябва да бъдат "рентгенови"
Колкото по-стар е имотът, толкова по-малък е шансът да получите всички документи за къщата. Независимо от това, струва си да попитате собственика дали ги има.
Решение за разрешение за строеж. Ако продавачът не разполага с такъв, трябва да проверим с местния отдел по архитектура или с инспекцията за строителен надзор дали е подадено заявление за разрешение за строеж или органите за строителен надзор са висящи, например в случай на незаконно развитие.
Известие за завършване на строителството или разрешение за ползване. Този документ може да има различно име в зависимост от възрастта на къщата. Ако този документ не е наличен, продължете както при липса на разрешение за строеж.
Дневник на строителството с изявление на ръководителя на строителството за завършване на строителството. Всъщност може да има няколко регистрационни файла, например от реконструкция или разширяване. Ако го няма, трябва да се нареди подробен технически одит на сградата.
Строителен проект. Липсата на този документ може да означава, че сградата не е построена в съответствие с одобрения строителен проект. Документацията на старите имоти също може да бъде повредена. При по-стари имоти (на възраст над 40 години) продавачът може да има опис на имота вместо конструктивен проект.
Вграден дизайн за санитарни и електрически инсталации. Ако липсва или е остарял, нека разберем дали вътрешната мрежа е била реновирана по време на употреба и дали е направена документация като вградена.
Настоящ коминен протокол. Според Закона за строителството собственикът на къщата е задължен да инспектира тръбите за дим, отработени газове и вентилация всяка година.
Текущ протокол за изпитване на газонепропускливост. Докато къщата е оборудвана с нея, проучването се прави и всяка година.
Текущ доклад за измерванията на електрическата инсталация. Съгласно разпоредбите на Закона за строителството собственикът на жилището трябва да провежда тестовете си на всеки 5 години.
Споразумения с доставчици на медии. Ние се грижим имотът да има водопровод, канализация и електричество. Нашата бдителност трябва да бъде засилена от липсата на такива споразумения.
Енергиен сертификат. Препоръчително е да изготвите такъв сертификат, когато продавате дома си. Продавачът не е задължен по закон да приложи такъв документ за сгради, построени преди 2009 г.
Ръководства за оборудване. Те са необходими, когато в къщата има инсталирани устройства, които изискват сложна или постоянна работа и поддръжка.
Колко струва сюжетът
След като проверим официалния и правния статус на имота, трябва да оценим парцела. Най-добре е да започнете с проверка на границите и спазване на контурите от поземления регистър и геодезическата вградена карта. В това ще ни помогне геодезист, който ще провери дали има гранични камъни или други характерни точки, разделящи имота в ъглите на парцела. Освен това ще го измери във връзка с геодезическата карта, а в случай на съмнение ще пресъздаде границите на парцела и ще измери площта. Тогава може да се окаже, например, че оградата на съседа е поставена в границите на имота, който планираме да купим.
Струва си да се обърне внимание, ако парцелът не е периодично наводнен от дъждовна вода или в резултат на повишена вода в близката река. Информация за това как се оттича дъждовната вода също ще бъде полезна. В светлината на закона е неприемливо да се изхвърля извън парцела.
Когато на парцела растат дървета, е необходимо да се оцени състоянието им и да се разбере дали можем да ги отсечем в бъдеще. Болните или изсъхващи дървета могат да бъдат заплаха за вашия дом. Също така трябва да помним, че буйната растителност изисква отнемащи време грижи.
Стойността на парцела зависи от неговото местоположение, местоположение спрямо посоките на света, развитие на земята и местния устройствен план за развитие. Ако се интересуваме от точната стойност на имота, трябва да се обърнем към лицензиран оценител на имота.
Ще функционира ли старата къща?
Когато купуваме стара къща, ние нямаме влияние върху оформлението и функциите на стаите. Независимо от това, когато настоящата вътрешна подредба не ни устройва, можем да помислим за промяна. Добре е да си сътрудничите с архитект още на етапа на закупуване на имот. Само човек с опит ще може да оцени възможностите за вътрешно преустройство. Основните елементи, които ограничават възможностите за промени в стаите, са носещата способност на таваните (в специални случаи тя може да бъде увеличена), подреждането на конструктивни стени и комини, които са много скъпи или дори нерентабилни за преконфигуриране. Когато разглеждате къщата и имате планове, е добре да отбележите на чертежите кои стени са носещи и кои са преградени.
Повечето къщи на няколко десетилетия са ориентирани към частите на света по такъв начин, че холът да е от южната страна, а баните и кухнята - от северната страна. Това обаче не е правило и затова винаги трябва да проверяваме как къщата е осветена от слънцето, как тази светлина се променя през цялата година и дали изолацията на отделните интериори отговаря на нашите предпочитания. Някои къщи между старите дървета може да изглеждат добре, но вътре може да е вечно тъмно. Ако не можем да оценим инсолацията през зимата и лятото, можем да възложим на архитект да извърши такъв анализ. По този начин ще разберем в кои часове фасадите на къщата ще бъдат в обхвата на слънчевата светлина.
Как да оценим рентабилността на възстановяването на стара къща
Когато къщата изглежда ужасно, можете да видите, че никой не е живял в нея в продължение на много години, но цената й е изключително благоприятна и местоположението й е привлекателно, струва си да използвате помощта на професионалисти, занимаващи се с оценка на техническото състояние. Те ще могат да ни кажат дали къщата може да бъде удължена или преустроена, или може би е по-добре да се откажем от покупката й и да потърсим друга.
Ако обаче вече сме решили, мнението на експертите със сигурност ще бъде полезно - в старата къща може да ни очакват неприятни изненади, например по време на санирането ще се окаже, че стената е направена от различен материал, отколкото сме предполагали. Но може да се случи и така, че въпреки че много неща ще трябва да бъдат заменени (например прозорци, врати, всички инсталации), най-важните елементи на конструкцията са в добро състояние и къщата е подходяща за живеене след общ ремонт.
Разходите за възстановяване на стара къща се изчисляват въз основа на предварителен проект, оставяйки голям резерв за безопасност.
Преди да купим стара къща, нека проверим колко ще ни струва да я поддържаме. Нека поискаме от собственика сметки за отопление (газ, ток или петрол), както и за ток, вода, сметосъбиране или изпразване на септичната яма. Нека попитаме и за размера на данъка върху имуществото.
Добре е да попитате съседите си за връзката ви с настоящия ви собственик на жилище. Може да възникне дългогодишен спор - например за дървета, растящи близо до границата. Независимо дали ни харесва или не, ще го поемем заедно с къщата.
