За да бъде валиден предварителният договор, той трябва да съдържа съществени разпоредби на … окончателния договор.
Тези, които са:
- предмета на договора - тоест определяне на това, което се продава, дали е развит или незастроен имот, къде се намира, каква площ има, и посочване на номера на поземления и ипотечния регистър и описание на отделни раздели от тази книга,
- цената на имота - той трябва да бъде въведен в полска валута, датата на сключване на обещания договор - разпоредбата "възможно най-скоро" не е достатъчна. Най-добре е да посочите конкретна дата на сключване на обещания договор или период от време, завършващ с конкретна дата, например „до 31 декември 2016 г.“.
За да обезпечи вземанията по предварителния договор, купувачът на имота може да даде авансово плащане или авансово плащане в определен размер (договорът трябва да потвърди авансовото или авансовото плащане на другата страна).
В нотариалната кантора или в агенцията?
Предварителният договор за продажба на недвижим имот може да бъде сключен под всякаква форма, поради което не е необходим нотариален акт. И често купувачите решават да го направят, т.е.правят го в стандартна писмена форма, защото това - за разлика от нотариален акт - не им струва нищо.
Внимание! Окончателният договор за продажба на недвижимия имот трябва да бъде сключен под формата на нотариален акт (договор, сключен без нотариуса, ще бъде невалиден).
Въпреки това е много по-добре да подпишете предварителен договор нотариално заверен - само на такава основа, в случай че продавачът не спази разпоредбите на предварителния договор, е възможно да поискате прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот на купувача без съгласието на продавача. Това е възможно благодарение на чл. 64 от Гражданския кодекс, който казва, че съдебно решение, "посочващо задължението на дадено лице да направи определено волеизявление, замества тази декларация". С други думи, съдът заявява вместо продавача, че имотът е собственост на купувача, който е изпълнил всички условия на договора. Следователно той вече е негов пълноправен собственик.
Ако предварителният договор е бил сключен само в писмена форма, тогава продавачът може да поиска само възстановяване на платените пари. Теоретично продавачът може да подпише договора на хартия (не в нотариалната кантора) и след това да се оттегли от него след две или три седмици, защото някой е решил да плати повече и да върне двойно внесената първоначална вноска (особено ако е била малка).
Струва си да се отбележи, че размерът на аванса или депозита при продажба на недвижими имоти не е регламентиран от закона. Според преобладаващата практика се приема, че купувачът плаща на продавача депозит от 10% от договорената продажна цена.
Каква е разликата между авансово плащане и авансово плащане?
Авансовото плащане и авансовото плащане са две различни форми на сигурност, за съжаление, въпреки че имат напълно различни ефекти, те все още се бъркат помежду си.
Депозит
Институцията за авансово плащане се регулира от Гражданския кодекс. Съгласно чл. 394 от Гражданския кодекс, първоначалната вноска, дадена при сключването на договора, е от такова значение, че в случай на неизпълнение на договора от една от страните, другата може да се откаже от договора, без да определя допълнителен срок и да задържи получената първоначална вноска.
В случай, че тя сама е платила първоначалната вноска, тя може да поиска сума, двойно по-висока. Това означава, че ако купувачът не подпише договора за нотариално прехвърляне на собствеността върху собствеността по своя вина, той губи сумата, дадена на продавача в предварителния договор като първоначална вноска. Ако обаче подписването на договора за продажба не е по вина на продавача, тогава продавачът ще бъде длъжен да плати на купувача двойно първоначално плащане. Пример: ако е направена първоначална вноска в размер на 30 000 PLN, сумата се отнема, когато купувачът подаде оставка, а когато продавачът подаде оставка, той трябва да даде на купувача 60 000 PLN.
Следователно авансовото плащане е едновременно обезпечение и вид компенсация в случай на неизпълнение на договора.
Самото вписване на разпоредбите относно авансовото плащане в разпоредбите на договора не е достатъчно, тъй като авансовото плащане действително трябва да бъде дадено. Първоначалната вноска може да се извърши в брой (в брой, по банков път), както и под формата например на ценни бижута или произведения на изкуството.
В някои случаи първоначалната вноска трябва да бъде върната и не се прилагат разпоредбите относно задължението за плащане на двойния размер на депозита. Такъв ще бъде случаят, когато например:
- договорът се прекратява както по приятелски начин от двете страни, които са променили мнението си за сделката, така и в случай, че са предвидили в договора, че договорът няма да бъде сключен при липса на положително решение от банката за отпускане на заема (тази разпоредба следва да бъде изисква се от хора, които решат да финансират част от сумата с кредит, защото това ги предпазва от загуба на големи суми пари),
- неизпълнението на договора се дължи на обстоятелства, за които никоя от страните не носи отговорност (например продадената сграда е повредена в резултат на вихър, ураган).
Ако другата страна по договора, който сключваме, се откаже от изпълнението на договора и ние придобием право на възстановяване на сумата, авансовото плащане в двоен размер, а другата страна откаже да го направи, трябва да се помни, че времето за търсене на възстановяване пред съда за връщане е три години. Този период се отчита от датата, на която исковете са станали изискуеми - т.е. от датата, на която продавачът се оттегля от подписването на договора. След това правото да се иска възстановяване на депозита ще изтече.
Предварително
Противно на авансовото плащане, институцията на авансовото плащане не се регулира от разпоредбите на Гражданския кодекс. Разликата между авансово плащане и авансово плащане е важна главно когато договорът между страните не е сключен. Авансовото плащане е сумата, платена към продажната цена, в случай на изпълнение на договора, тя се кредитира към плащането на цената. Ако окончателното споразумение не бъде постигнато, авансът се връща на купувача. По този начин авансовото плащане, противно на авансовото плащане, няма функция за компенсация.
Правно основание: Законът от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (Законодателен вестник № 16, т. 93 от 1964 г., с измененията).
Абонирайте се за БЮЛЕТИНА . Всяка седмица най-новите новини за строителството, обновяването и довършването на интериора във вашия имейл. Вижте ПРИМЕР
