Изграждането на къща е страхотно начинание
Изграждането на къща е огромна логистична и финансова инвестиция. Въпреки че има много възможни варианти на нейния ход, най-често срещаният избор е един от трите метода за изпълнение на работата - икономическата система, методът на поръчките или възлагането на цялото на генерален изпълнител. Те нямат строги определения. Също така е невъзможно да се посочи кой е най-добрият и за кого. Всеки от тях има силни и слаби страни и създава потенциални опасности, които имат неприятни последици. Разбира се, най-добре е да има един доверен изпълнител (координатор), който да извърши строителството в съответствие с нашите желания, без никакви изненади под формата на неочаквани промени в материалите, отлагане на срокове и увеличени разходи.Затова при избора на един от възможните „сценарии“ си струва да се разчита на най-добрите изпълнители.
Във всяка от системите ще бъде полезна подкрепата на опитен ръководител на строителство и / или инспектор за надзор на инвеститора. Те не само ще видят и инспектират работата, но и ще помогнат за решаването на проблеми, които не могат да бъдат предвидени в самото начало. Така че, преди да решим кой метод да изберем, нека да анализираме всеки от тях и да срещнем нашите идеи с опита на хората, които са преминали безопасно през целия инвестиционен процес.
Прочетете също: Изграждане на икономическа система: изгодно ли е?
Изграждане на икономическа система
Изграждането на икономическа система най-често се бърка с изпълнението на строителството, състоящо се в възлагане на отделни работи на следващи изпълнители. В икономическата система инвеститорите сами извършват строителството. Те извършват по-голямата част от работата сами, с помощта на семейството и приятелите.
Внимание! Дори и сами да построим къща, трябва да наемем строителен мениджър.
На пръв поглед изглежда най-доброто решение за инвеститорите, които, ако изграждат за себе си, ще направят най-доброто, което могат. Това обаче е объркващо, защото добрите намерения сами по себе си не винаги са достатъчни. Изграждането със собствени ръце е трудна задача - изисква много знания и ангажираност, свободно време, упоритост и сила, също в буквалния смисъл. Понякога дори няколко тона материали трябва да се обработват на ръка, например при строеж на къща с площ от 130 м2, докато при зидане на стени тя е около 42-160 тона, с монолитен таван - около 35-60 тона, а таван с ребра и плочи - 25 тона; дори издигането на ферма и покриването на покрива е 5-8 тона. Също така са необходими спестявания,защото инвеститорите са по-малко ангажирани в тяхната професионална работа. Когато решавате подобна система, също е добре да имате опит. В противен случай няма да избегнем грешки в някои произведения и това няма да се дължи на волята, а поради липсата на познания в строителното изкуство.
Най-малко сериозните са грешки, които могат да се видят веднага (например извити стени или неравна мазилка), тъй като те обикновено засягат само естетическия ефект. Най-лошите са грешките, които не могат да се видят, тъй като техническото състояние на сградата най-често зависи от тях. Ефектите от липсата на хидроизолация или лошо подсилени стоманобетонни елементи (например тавани, греди, прегради) понякога се забелязват дори няколко години след завършването на строителството. Това е важно, тъй като техният ремонт е много труден и следователно скъп. Ето защо, когато изграждате икономическа система, не си струва да надценявате силата си и най-добре е да изберете системни технологии, които улесняват зидарията на стени и използват сглобяеми елементи, например за стълби или тавани.
Също така трябва да демонстрирате знания за четене на проектна документация. И не е лесно, особено когато проектът е сложен и не съдържа всички важни подсказки под формата на подробни чертежи, или е изграден въз основа на строителен проект (който е общ проект, а не подробен като подробен). В тази ситуация ръководителят на строителството може да окаже подкрепа, който ще трябва да покаже повече ангажираност от обикновено, тъй като той ще поеме ролята на инструктор.
Всъщност на практика бързо се оказва, че голяма част от работата не може да бъде извършена вътрешно и трябва да бъде поверена на специалисти. Следователно изпълнението на къщата понякога започва да прилича на система за поръчки.
Икономическата система за повечето инвеститори означава големи спестявания и в резултат на това по-ниски разходи за изграждане на къща. Работата може да се финансира, доколкото е възможно.
Какви грешки най-често допускат инвеститорите, които изграждат икономическата система
Кофражни работи -e усукването на кофража ги кара да се "изтласкат" и по този начин се отпечатват при изливане на бетонната смес; резултатът е заминаването му. Армировъчни
работи - подготовка на армировка (изрязване и огъване на пръти), неправилен ред на подреждане, обиколки и анкериране на арматурни пръти, липса на подходящо покритие, недостатъчно свързване на армировката.
Хидроизолационни работи - недостатъчна подготовка на основата за хидроизолация, липса на хидроизолационни обиколки, y избор на материали, изтичане.
Бетонни работи - полагане на бетоновата смес от твърде висока височина, неравномерно разпределение на сместа в кофража, без вибрации на бетонната смес, без компенсатори, неправилна грижа за бетона.
Зидария работи - твърде голямо отклонение на стените от вертикалното и хоризонталното, че обвързването на зиданите елементи, липса на хоросан в ставите или лошо нанесена фуга.
Изолационни работи - неправилно подбран изолационен материал и неговата дебелина, неточно разположение, причиняващо образуването на топлинни мостове. Дърводелски работи - недостатъчно свързване на ферменните елементи помежду си, лошо изградена ферма на покрива. Покривни работи
- лошо направено покритие, течове, липса на мигачи или неправилното им изпълнение. Тухла на комини - лошо зидани комини, неправилно разположени изводи вътре в сградата, лошо поставени почиствания и други елементи на комина. Водна и канализационна система - грешки в инсталацията, течове, лошо оформени склонове, слабо източена вода и отпадъци. Електрическа инсталация - лошо направени кабели, недостатъчно безопасни за потребителите. Обхватът на работите, които трябва да бъдат извършени при изграждането на къща в икономическата система, е много голям. Но той може да бъде намален чрез използване на съвременни технологии.
Изграждане на икономическа система. Опит на инвеститорите
Джъстина и Марек строят къща с полезна площ 135 м2. Те взеха решение за икономическата система (строят къща на две, с помощта на дъщеря си). Започнаха строителството през 2011 г .; планирате да го завършите следващото лято, през 2016 г.
Джъстина и Марек: Защо строим себе си? Тъй като вярваме, че е много рядко да попаднете на такъв екип, който не е нужно да наблюдавате. Следователно посещенията на място са задължителни, особено ако сте и доставчик. Тъй като изграждаме себе си, не е нужно да плащаме за труда. Други измерими ползи, произтичащи от това, са планирането на работи като парични потоци (или - ако предпочитате - със заем) и приспособяването им към вашата сила, воля и време.
Вярваме, че когато нямате строителен екип и сте сами, трябва да изберете технологията, по която ще бъде построена къщата - темпото на работа зависи от това и възможността да го направите сами (много зависи и от времето, но ние нямаме влияние върху това). Решихме за стени от газобетонни блокове, съединени с тънкослоен хоросан. Аргументът „за“ беше, че блоковете са големи и лесни за изграждане, така че резултатите от работата бяха бързо видими, което укрепи морала на екипа :-). Липсата на необходимост от традиционни тухлени зидарии (за дебели фуги) улесни работата ни, защото нямахме нужда от бетонобъркачка, а само от бормашина със смесител.Много добре подготвените учебни материали на производителя на ролки също помогнаха. Бяхме толкова успешни в зидарията на стените, че нашият мениджър на обекта ни изпрати майстори от други строителни обекти, за да види как да го направим!
Справихме се добре и с подреждането на тавана. Отказахме се от популярните ребра или монолитни, които е трудно да се направят и изискват технологични прекъсвания, но заложихме на предварително напрегнатия бетон. Подовите плочи дойдоха от завода 2 седмици след направена поръчка и беше достатъчно да ги монтират 2 души. Таванът е имал необходимата товароносимост веднага след монтажа, така че по-нататъшните работи могат да се извършват незабавно.
Извършихме и всички работи, свързани с изкопни работи, армиране и изливане на основи. Времето беше благоприятно и? глинеста почва - не е необходим кофраж, няма дъжд, така че нямаше "басейн". Работата не беше лека, но изпълнението беше перфектно :-); съпругът ми изравнява последния слой с мотика! Спестихме от изолация на фундаментните стени - поставихме изолационни блокове между тях и стените на приземния етаж, което не струваше много.
Ние обаче не решихме сами да направим покрива, защото не го познаваме. Тук добрият екип си заслужава теглото. Получихме указание да се свържем с нас - екипаж от пет души успя да направи покрив с площ от 300 м2 за 3 работни дни.
Над част от гаража има неизползвано таванско помещение (искаме да го използваме като място за съхранение). Там вместо традиционната ферма използвахме сглобяеми покривни ферми с товароносимост до 150 кг / м2. На долната им ивица сме положили под от OSB плоскости. Монтажът, извършен от производителя на ферми, отне 1 ден, което отново спести време и разходи - нямаше кран, екип за монтаж и др.
След като къщата беше покрита с покрив, беше по-лесно да се извършват работи вътре. Не ни капеше върху главите, така че можехме да ги планираме независимо от времето.
Доста лесно се справихме със замазките. Направихме ги от саморазливна замазка. Това е много добър материал, даващ равномерна, гладка основа за полагане на полистирол, независимо дали ще има подово отопление или не. Имаме разлика във височината от 1 см само на едно място на дължина от 11 м.
Изграждането на стълбите се оказа много тежка работа. В рамките на един ден трябваше да подготвим 26 бетонобъркачки и да разстиламе бетона в неудобно, сгушено положение, защото беше невъзможно да застанем по краищата на стъпалата и не беше възможно да използваме лебедка. Направихме го. Дъщерята също помогна.
Резултатът от всички тези дейности е къща с отклонение на едната стена - тя е точно 1 см по-дълга от паралелната. Щранговете са запазени. За мен независимото строителство с подкрепата на специалисти в ключови моменти е Голямото приключение на живота! Положителен! Да, също така трябва да отделяте време за четене, обучение, намиране на подробности и материали. Все пак трябва да се направи, тъй като къщата трябва да е за нас, а не за изпълнителя. Трябва да се признае едно нещо - струва си да имате много добър строителен мениджър! Ако не беше той, щяхме да имаме „ритна къща“ от дизайна до детайлите.
Изграждане на система за поръчки
Последователните изпълнители носят отговорност за последващи работи. Този тип конструкция се основава на малки компании, специализирани в конкретни роботи.
Най-важното за инвеститора е да намери добър изпълнител и да го организира в точното време, така че да няма неочаквани престои на строителната площадка. Добре е да се свържете с предишните клиенти на избрани фирми, да видите свършената работа, да разберете дали е имало проблеми с качеството, срокове, финанси, поръчка. За да избегнете объркване относно поемането на строителството, струва си да разчитате на изпълнители, които работят заедно. Това гарантира повече дисциплина сред тях и се превръща в по-добър краен резултат.
Когато се избират добри изпълнители, трябва да се подпише договор и обхватът на работите, правилата за заплащане на материали и извършените работи трябва да бъдат внимателно дефинирани. Струва си да се въведе разпоредба, че произведенията трябва да бъдат взети по време на изпълнението им в конкретни и важни моменти.
Недостатъкът на този метод на строителство е, че инвеститорите трябва сами да координират всички работи и да организират работата за отделни изпълнители. Ето защо си струва да имате истински ръководител на строителството или дори инспектор за надзор. Те ще се погрижат за нашите интереси и преди да започне работа следващата компания, те ще установят и проверят първоначалното състояние.
По този начин на извършване на строителството инвеститорът трябва да има финансова ликвидност, за да плати навреме извършените работи. Освен това, ако той отговаря за закупуването на материали, той трябва да осигури доставката им до строителната площадка в точното време. Съществува и риск от престой на различни етапи от строителството и грешки, допуснати от различни изпълнители, които генерират допълнителни разходи.
Със системата за поръчки си струва да проверите качеството на извършената работа. Следващите изпълнители не могат да обяснят по-късно, че лошото качество е резултат от работата на техните предшественици. Инвеститорите носят финансовите последици.
Прочетете също: Технологични паузи на строителната площадка
Специализации на фирми, сключващи договори
Изпълнители, специализирани в общи строителни работи. Обхватът на предлаганите от тях работи е много широк и обхваща изпълнението на черупката (от изкопи за основи до покривната ферма), а понякога и довършителни работи вътре и извън къщата.
Дърводелци - специализират се в дървени конструкции.
Покривни покрития - изпълнете първоначалната непрозрачност и подредени покривни и покривни покрития.
Зидари - те се специализират в мазилки и топлоизолационни системи, но те също могат да изпълняват общи строителни работи. Електрически монтажници - те са специализирани в електрически инсталации, но често организират и компютърни, алармени и мултимедийни мрежи.
Санитарни монтажници - изпълняват ВиК и централни отоплителни инсталации.
Инсталаторите се занимават с изпълнението на механична инсталация с рекуперация (възстановяване на топлината). Камини - те са специализирани в инсталирането на камини, разпространението на системи за разпределение на горещ въздух (DGP), направата на изолация и камината. Довършителни екипажи - сред тях има бояджии, строители на подове, плочки и дърводелци. Studniarz - както подсказва името, представяйки кладенци. Dicer - правят рампи и павирани пътеки.
Система от поръчки. Опит на инвеститорите
Касия и Марек строят къща с полезна площ от 214,21 м2. Взеха решение за система за поръчки. Започнаха строителството през юли 2014 г .; планирате да го прекратите през 2016 г.
Кася и Марек: Преди да започнем строителните работи, сравнихме системата за поръчки с офертата на няколко фирми, изграждащи със система за разработка. Оказа се, че изграждайки метода за възлагане на последващи работи, ще спестим около 30%. Когато изграждате системата за разработка, вие също трябва да се посветите и да наблюдавате строителството, затова решихме, че ще я възложим на други изпълнители. Не бързаме да вземем решение за кратък строителен проект от една компания. Ние не съжаляваме за нашето решение. Сега също бихме избрали същия метод на изграждане. Още повече, че вече знаем много за строителството. Невъзможно е да сравним натрупания опит с онова, което познавахме в началото на строителството.
Използваме само препоръчани екипи. Също така отделяме много време за проверка на работата им по други проекти. Много е важно да поверите работата на най-добрите. Най-големият проблем е осигуряването на непрекъснатост на работата. Ако отбор отпадне от графика, той изведнъж спира. Това е начин за изграждане за инвеститорите с време за изграждане. Винаги се случват такива ситуации, че нещо трябва да се подобри. За щастие при нас това се отнасяше до малки неща. Всичко зависи отново от професионализма на изпълнителите.
Изграждане на къща с главен изпълнител
Строителството с главен изпълнител се състои в възлагане на строителството на един предприемач (компания), който извършва строителството от началото до етапа на предприемача, а понякога и „до ключ“. Може да изглежда, че това е най-удобният метод за инвеститори, но има и своите недостатъци.
Въпреки че несъмнено предимство е фактът, че инвеститорът поверява изграждането на сградата на една компания, нейният "монопол" може да бъде пагубен за качеството на строителните работи. Трябва да обърнете внимание и да се уверите, че използваните материали и произведения са в съответствие с проекта и договора.
Този метод на строителство обикновено е и най-скъпият. Така че нека се уверим за какво плащаме. Когато избираме генерален изпълнител, нека да проверим предишните му проекти, да разберем колко служители наема и дали има свои екипи, използва ли постоянно сътрудничещи компании или все още работи нови компании. Изграждането на къща в системата на генералния изпълнител може да изглежда по-скъпо, тъй като отчита всички разходи, дори онези работи, които често се забравят при изграждането на домакинска система.
В тази система е необходим инспектор за надзор на инвеститора. Неговата основна задача е да контролира работата по договора, сключен между инвеститора и изпълнителя. Честотата на посещенията на надзорния инспектор, необходими на строителната площадка, който приема отделните етапи на строителство, е резултат от напредъка на работата.
Когато избираме генерален изпълнител, нека проверим неговата надеждност. Нека покаже ред на строителната площадка.
Какво работи трябва да се провери от ръководителя на обекта и инспектора за надзор
Най-важните работи, изискващи проверка по време на строителството на къщата (минималната версия е отбелязана с удебелен шрифт).
- Строителна организация - Обучение по ЗБУТ, определяне на принципите на сътрудничество, обмен на информация.
- Отстраняване на хумус за изхвърляне - проверка.
- Проверка на оста на сградата след геодезическо избиване.
- Контрол на изкопа, направен за опората.
- Подготовка на армировка на фундаментната плоча или непрекъснати фундаменти - посещение в процес.
- Проверка и приемане на армировка на фундамента.
- Фундаментно наводнение.
- Посещение по време на хидроизолацията на фундаменти и фундаментни стени.
- Започване на зидария - проверка на хоризонталното разположение на изолацията.
- Посещение по време на зидария на фундаментни стени.
- Проверка на уплътняването на слоевете под пода, подреждането на инсталацията (ако има дъска, тя се пропуска).
- Изливане на постно бетон.
- Тухла на стените на приземния етаж.
- Тухла на комини на приземния етаж.
- Проверка на армировката на преградни греди в стените.
- Кофраж за плочи.
- Подготовка на армировка на тавана.
- Подготовка на стълбищна армировка.
- Приемане на таванна армировка, греди и стълби.
- Посещение по време на бетонирането на тавана.
- Тухлена зидария на таванските стени.
- Тухла на комини на тавана.
- Проверка на подготовката на стоманобетонни елементи на тавана преди изливане на бетон.
- Покривна ферма - монтаж на конструкцията (две посещения).
- Покриване на покривната ферма.
- Тухла на преградни стени.
- Посещение по време на процеса на изолация.
- Посетете 1 при мазилка върху мрежата (ако има такава) или външна облицовка.
- Посетете 2, когато измазвате мрежата или външната облицовка.
- Посетете 1 по време на електрическите инсталации.
- Посетете 2 по време на изпълнението на водопровода.
- Посетете 3 по време на други инсталации.
- Посещение по време на вътрешно измазване.
- Посетете по време на процеса на подова настилка.
- Работи навън - тераса / балкони.
- Посещение по време на довършителния процес - нанасяне на мазилка, довършителни слоеве, изграждане с гипсокартон.
- Посетете по време на довършителния процес - залепване на керамични плочки на подове и стени.
- Посещение по време на довършителни работи - боядисване.
- Приключване на работата.
Строителство с главен изпълнител. Опит на инвеститорите
Моника и Анджей от Милановек строят къща с площ от 210 м2. Взеха решение за система на главен изпълнител. Започнаха строителството през май 2014 г .; завършен през юни 2015 г., те планират да представят тази есен.
Моника и Анджей: Преди да избера генералния изпълнител, направих местен преглед на компаниите, но най-ценният инструмент се оказа Интернет и порталът Oferteo.pl. Успях да събера около 30 оферти. За съжаление ми отне известно време да взема окончателното решение и ми отне около 3 месеца. Бързо елиминирах онези изпълнители, които се нуждаеха само от информация за размера на къщата, без да искам да видя проекта („все пак къщата е къща и какво може да ни изненада“). Вторият критерий беше цената и тук екстремните предложения бяха отхвърлени, въпреки че анализирах внимателно най-високите. Това ми позволи да видя колко наистина струва това строителство. Приех само тезикоито се основаваха на подробна оценка на разходите на хартиен носител и бяха предоставени с примерен договор. По-късно преговарях с три избрани компании и изясних условията за сътрудничество.
Строителството с главен изпълнител не е задължително да има същите предимства, но определено има по-малко недостатъци, а тези, които всъщност съществуват и при различен метод на строителство. Въпреки доста подробни договорености, никога няма да бъде възможно да се спести всичко и изпълнителят винаги ще се опитва да намали разходите и да търси икономии; тук трябва да сте много внимателни. Нямам предвид само материалите, но и самата изработка. Много хора не превръщат времето си в пари, аз бях принуден да го направя. Не успях да организирам строителната площадка, да поръчам материали и да намеря изпълнители, без да повлияя негативно на работата и заплатата ми. С жена ми не можехме да си позволим да бъдем пренебрегвани или изгубени.Това беше основната причина за избора на този режим на работа. Освен това подобно строителство е много по-бързо. Разглеждайки го като цяло, не съм сигурен, че е толкова скъпо, колкото повечето хора си мислят. Очевидно за тези, които са безработни или имат пълен контрол над строителната площадка, това не е добър метод. Но има ли много такива хора?
Договорът не само посочва времето и цената, но най-вече метода на строителство и използваните материали. Анексът към договора беше материална спецификация, доста подробна и всички промени трябваше да бъдат приети от мен въз основа на становището на надзорния инспектор. Разделението на строителството на фази и изискването плащането да се извършва при завършване и събиране на всяка фаза, липсата на предплащане, също бяха важни. Разбира се, договорът включва и няколкогодишна гаранция, която дава известен комфорт, особено ако изпълнителят е застрахован.
Строителната площадка трябва да бъде инспектирана лично по всяко време и с помощта на независими експерти. Наемането на човек, независим от изпълнителя, е много важно. Инспекторът за надзор на инвеститора е незаменим. За предпочитане такъв, на който винаги можете да се обадите и в извънредни ситуации може да се появи на строителната площадка. Разбира се, инспекторът извърши с мен приемането на всеки етап от строителството (включително армировка и покрити работи), преди на изпълнителя да бъде платено. Надзорният инспектор също трябва да бъде внимателно подбран. Използвах подобна процедура, както при избора на изпълнител, но най-важните критерии бяха наличността и компетентността.
Това е начинът, по който човек става експерт след построяването на къща, но със сигурност не в процеса. Все още има какво да се научи. Както и да е, разбрах, че всъщност единственият човек, който познава дизайна във всеки детайл, бях аз. Ето защо всяка вечер след работа бях на строителната площадка със съпругата си, за да проверя дали нещо не е било пренебрегнато или неправилно интерпретирано.
Не ми беше необходим енергиен сертификат за къща и считам този документ за излишен. Освен това сертификатите за ефективност на еднофамилните къщи вече не са задължителни. На етапа на проектиране беше направено такова изчисление. Когато видях до каква степен тези изчисления са теоретични и се основават на общи предположения, станах скептичен. Тези изчисления определено са полезни при вземането на решение по отношение на параметрите на преградите и избора на материали и това е всичко. Това всъщност не е сложно и можете да го направите сами. Важно е да не се отклонявате от тези предположения по време на строителството и дори - ако е възможно - да избирате по-добри материали. Кажи истината,само по време на експлоатацията на къщата ще разберем как е в действителност и ще бъде достоверна за мен.
