Отпуснете се, ситуацията е стабилна
В основата на кризата е, inter alia, прекомерното разхлабване на финансовата политика в областта на жилищните заеми и свързаната с това прекомерна задлъжнялост на някои домакинства. За да се предотвратят подобни ситуации в бъдеще, в нашата правна система задължението за гарантиране на коректността на отпускането на заеми е поето от Полския орган за финансов надзор. Това е институция, създадена съгласно Закона от 21 юли 2006 г. за надзор на финансовите пазари. Неговата задача - освен дейности, насочени към правилното функциониране на банковия сектор - е и да се „грижи“ за застрахователния и пенсионния пазар, както и за други платежни институции.
Понастоящем може да се заключи, че ситуацията на финансовия пазар в Полша е относително стабилна, въпреки че определена група банки за съжаление не следва препоръките на Комисията. Ето защо, когато кандидатствате за заем, винаги трябва да анализирате възможно най-много оферти, за да изберете най-добрата и да сте сигурни, че решението за вземането му е взето въз основа на достоверна информация.
A, B, F, J и S, това е азбуката на KNF
Настоящите препоръки, издадени от Полския орган за финансов надзор, включват:
- Препоръка А - относно управлението на риска, придружаващо сделки, сключени от банки на пазара на деривативни инструменти (това са финансови инструменти, чиято стойност зависи, inter alia, от цените на акциите, доходността на облигациите, лихвените проценти);
- Препоръка Б - относно ограничаване на риска от финансови инвестиции на банките;
- Препоръка Е - относно основните критерии, използвани от Полския орган за финансов надзор при одобряване на правилата за определяне на стойността на ипотечното кредитиране на недвижим имот, издаден от ипотечни банки;
- Препоръка J - относно принципите за събиране и обработка на данни за недвижими имоти от банките.
Ние, инвеститорите, обаче трябва да се интересуваме най-много от препоръка S. Тя обикновено се отнася до „добри практики в управлението на ипотечни обезпечени кредитни експозиции“. На практика тя въведе изискване клиентите на банките да имат собствена вноска, чиято ставка системно се увеличава и от януари 2017 г. до 20%, и ликвидира заеми за 100% от стойността на закупения недвижим имот. Причината за тези действия е гореспоменатото облекчаване на финансовата политика - това се виждаше от лекотата на получаване на заем, както по отношение на свободата на валута, така и по отношение на продължителността на срока на заема. Банките също намаляват кредитополучателите с ниски и несигурни доходи.Сега увеличаването на собствения ни принос за ипотечни заеми трябва да бъде един вид потвърждение за банката, че когато кандидатстваме за заем за закупуване на апартамент или построяване на къща, имаме стабилно финансово състояние, т.е.
Но също така трябва да се каже, че решението на полския орган за финансов надзор да затегне препоръка S може да се окаже невъзможен праг за много от нас. Не всеки ще успее да събере 20% от конвенционалния чорап. Въпреки че според много анализатори увеличеният собствен принос е този, който защитава потенциалния кредитополучател - в случай на случайни събития и необходимост от прекратяване на договора за заем той има шанс да продаде имота на цена, която позволява на банката да урежда сметки и да запази нещо за себе си. Това е невъзможно в случая на много т. Нар. Заеми в швейцарски франкове, където стойността на заема в момента надвишава стойността на самия имот (работата по съответния закон, регулиращ проблема с швейцарските франкове, все още продължава).
Нека си припомним накратко каква беше нашата „история“ през последните няколко години:
- от 1 януари 2014 г. клиентите, кандидатстващи за заем, трябва да имат собствен принос от 5%,
- от 1 януари 2015 г. собственият принос при теглене на жилищен кредит вече е 10% от стойността на имота,
- Януари 2016 г. е поредното увеличение на собствения принос до 15%,
- от януари 2017 г. кредитополучателят трябва да има - както казахме - 20% от собствената си вноска (например при заем от 500 000 PLN това означава необходимост да разполага със сумата на собствените си средства в размер на 100 000 PLN).
Внимание! Има шанс да успеем да вземем заем за 90% от стойността на имота и дори 95%, и нещо повече, това не означава, че трябва да имаме липсващите 5 или 10% в ръката си. Но трябва да изпълним основното условие, което е установяването на допълнителна застраховка за липсващата собствена вноска, например под формата на спестявания по банкова сметка или учредяване на две ипотеки за банката - върху имота, който купуваме, и друг, например принадлежащ на член на семейството, разбира се с негово съгласие .
Какво означава?
Препоръка - това не е нормативен акт със задължителен характер, като закон или наредба, той е вид препоръка за банките, определящ принципите на безопасна банкова дейност. Тези препоръки са адресирани до всички банки. Струва си да се знае, че няма законово определена процедура за издаване на препоръки, а процедурата на надзорния орган в това отношение е резултат от възприетата практика. Полският орган за финансов надзор е приел правилото, че издава препоръки, като приема резолюция за приемането му.
Собствен принос - изразен като процент и нивото му се определя от съотношението LtV (Заем към стойност), т.е. съотношението на сумата на заема към стойността на обезпечението. Полският орган за финансов надзор реши, че въвеждането му е необходимо, за да се увеличи сигурността както на кредитополучателите, така и на заемодателите. Тук си струва да се отбележи, че минималната собствена вноска за жилищни заеми е международен стандарт. В повечето европейски страни вече се изисква да има само 20% от собствения си принос.
Препоръка S - продължение
Най-важната - както казахме - промяна в Препоръка S е увеличаването на размера на собствения принос. Но това не е всичко, което KNF препоръчва.
Що се отнася до валутата на заема, PFSA препоръчва банките да отпускат ипотечни заеми само във валутата, в която клиентът получава доходите си. Това важи и за клиентите с високи доходи. Заемите в чуждестранна валута ще бъдат достъпни само за тези, които получават такова възнаграждение, например в евро. Подобна разпоредба е вид официален печат на края на валутните заеми и тяхната наличност за средния кредитополучател.
Освен това KNF посочва, че кредитоспособността на кредитополучателя трябва да се изчислява за максимален 30-годишен период на изплащане. Действителният период, предвиден в договора, може да бъде максимум 35 години - възможно е по искане на клиента, но банките са длъжни да настояват за по-кратък срок за погасяване (това се диктува, наред с други, от намаляване на доходите при пенсионна възраст).
Препоръка S също така изяснява задълженията на банките по отношение на етапа преди подписването на окончателното споразумение. Е, трябва да получим предварително цялата информация, свързана с оценката на риска и разходите, свързани със сключването на договора, включително по-специално информация за:
- сумата на вноската по кредита, отчитайки периода на кредита,
- процентът на изплащане на главницата по заема, като се вземе предвид периодът на заема,
- общите разходи по заема (като се вземе предвид застраховката, сключена във връзка с този заем),
- променлив лихвен риск.
Тази информация трябва да ни бъде представена в писмена форма. Освен това, когато ни дава договор за заем за подписване, банката трябва да ни предостави времето, необходимо за прочитане на съдържанието и условията му.
Банката трябва също така редовно да предоставя на своите клиенти цялата информация относно условията, както и правата и задълженията по споразумението. По-специално, клиентът трябва да бъде информиран писмено за всички промени, които пряко засягат условията на договора за заем, особено нивото на таксите за изплащане на заема (това ще бъдат например промени в лихвените проценти - ако те се увеличат, вноската по заема също е за съжаление по-висока)
Препоръка S се отнася и за застрахователни договори. Ако застрахователният договор е едно от обезпеченията по кредита и застраховката е предложена на клиента от банката, банката трябва ясно да посочи своята роля, т.е. притежателят на полицата или посредникът. Клиентът също трябва да получи цялата съответна информация относно застрахователния договор: посочване на страните по договора, техните права и задължения, правата на кредитополучателя в контекста на този договор и обхвата и условията на застрахователния договор, включително, разбира се, неговия размер.
Много важна кредитоспособност
Трябва да се подчертае, че банките оценяват скрупульозно този капацитет, т.е. възможността за изплащане на заема с лихва на датите, посочени в договора за заем. Те вземат предвид следните елементи:
- всички разходи за поддръжка (те включват например месечни плащания за комунални услуги, жилища, детска градина, телефон и т.н.),
- кредитни задължения в други банки,
- некредитни задължения, ако клиентът не може да се откаже от плащането им (това може да бъде например присъдена издръжка)
- уговорен срок на заема.
Забележка: В случай на кредитополучатели, които получават нередовни или нестабилни доходи (напр. От мандатни договори или договори за конкретна задача), оценката на кредитоспособността отчита редовното погасяване на съществуващите задължения. Ако е положително, банката може да отпусне на такива клиенти заем.
Когато оценяват кредитоспособността, банките също вземат предвид:
- възраст,
- семейно положение,
- броят на хората, отседнали в домакинството;
- образование, трудов опит, професия, както и:
- анализ на историята на сътрудничеството на клиента с банката (история на операциите по сметките, своевременно погасяване на други заеми, използване на кредитни карти),
- анализ на кредитната история на клиента въз основа на информация, налична както в базите данни на банката, така и в други субекти, като Бюрото за кредитна информация или Регистъра на несъстоятелните длъжници.
Най-общо казано, тестът за кредитоспособност на банката е задълбочена проверка на средния ни месечен доход спрямо разходите. Разликата е в сумата, която може да бъде разпределена на вноската. След това тази сума се умножава по например 25 години, което води до максималната сума на заема. Естествено, ние самите също трябва да преценим финансовите си възможности и да отговорим на въпроса дали наистина ще можем да изплатим дълга.
Според експерт
Йежи Пташински, директор на отдела за проучване и анализ на пазара на недвижими имоти AMRON:
- В началото на новата година влезе в сила още един (20%) праг за необходимия собствен принос за хората, които искат да изтеглят ипотека. По-високото ниво на необходимия собствен принос, в съответствие с препоръките от Препоръка S, в никакъв случай не е изненада за банките и е трудно да се очаква, че само този фактор ще промени настоящата форма на пазара на жилищни заеми. На практика много банки отдавна използват този критерий и някои от тях са спрели да отпускат жилищни заеми, за които това ниво е под 20%. Според последните данни от доклада на AMRON-SARFiN, повече от половината от новите жилищни заеми, отпуснати през последното тримесечие, са заеми със собствен принос над 20%.Това показва настоящия мащаб на явлението. Независимо от това, в светлината на решението за прекратяване на програмата „Плосък за младите“ и изчерпването на средствата, отпуснати за съфинансиране за следващите години и липсата на жизнеспособна алтернатива в момента, за някои клиенти несъмнено ще бъде по-трудно да съберат собствения си принос.
Препоръка S не налага абсолютно задължение на банките да изискват собствени средства на кредитополучателите на нивото на гореспоменатите 20%. Това е препоръка. Съгласно настоящите разпоредби стойността на LtV (Заем към стойност) не трябва да надвишава 90%, при условие че липсващата част от необходимата собствена вноска е правилно обезпечена, например чрез блокиране на средства по сметката на кредитополучателя, залагане на съкровищни облигации или застраховка. От друга страна, може да се очаква, че след увеличаване на въпросния праг, ако кредитополучателят не е в състояние да направи вноска на необходимото ниво, той ще трябва да предостави съответно по-високо обезпечение. Във всеки друг случай,закупуването на апартамент под наем ще изисква систематично спестяване и вземане на решения за закупуване на недвижими имоти по-рано от преди.
Правно основание:
Препоръка S от 18 юни 2013 г. относно добрите практики в управлението на ипотечни обезпечени кредитни експозиции (Вестник на законите на Полския орган за финансов надзор от 13 август 2013 г.).
