Къща от предприемача. Ескроу акаунт
Все по-често се случва, че на панаирите на недвижими имоти и в печатната преса някои разработчици, предлагащи готови къщи за продажба, също рекламират депозитна сметка като сигурност за потенциална транзакция. Тази защита се прилага за еднофамилни къщи, терасовидни къщи и къщи на два етажа. Наистина ли е полезна форма на защита за купувача или просто празен рекламен трик, предназначен да привлече маси от клиенти?
Какво е ескроу акаунт?
Институцията на депозитна сметка се регулира от Закона за защита на правата на купувача на апартамент или еднофамилна къща. Разпоредбите на този закон налагат задължение на разработчиците, които сключват договори за разработка с купувачи, да имат такава сметка. Това е специална банкова сметка, чиято задача е да защити плащанията, извършени от купувача към бъдещия имот. С други думи, това решение е да ни спести от загуба на пари или да ни помогне да ги възстановим, ако разработчикът има финансови проблеми или не е завършил строителството по други причини.
Ескроу акаунт може да бъде затворен или отворен. В първия - изплащането на депозираните от купувача средства става веднъж, след като собствеността върху конкретен имот му бъде прехвърлена. Това означава, че банката изплаща на предприемача средствата, платени от купувача по закритата депозитна сметка на жилището, след като получи копие от нотариалния акт. От друга страна, от открита депозитна сметка за жилище, изплащането на натрупаните пари става в съответствие с графика на проекта за развитие, посочен в договора, на вноски, заедно с хода на строителните работи. Разработчикът ще има достъп до тези средства само когато банката потвърди завършването на даден етап на изпълнение. Но преди товаопределено от него лице, притежаващо подходяща строителна квалификация, го проверява в строителния дневник въз основа на вписване от строителния ръководител. Когато установи нередности, ще задържи плащането на следващия транш на предприемача.
Следователно, от гледна точка на защита на нашите интереси, ескроу акаунт ви позволява да контролирате разработчика и най-вече - да обезпечите нашите пари.
Снимка Milles Studio / Shutterstock.com
Купуваме къща от предприемач. Друга сигурност
Разработчикът може също да предостави банкова гаранция или застрахователна гаранция, съгласно която банката или застрахователното дружество ще ни изплати, по наше искане, сумата, която сме внесли на разработчика по открита депозитна сметка. Това ще се случи в случай на: фалит или отказ от предприемача от нас в ситуация, в която разработчикът не сключи нотариален акт.
Внимание! Банковата гаранция и застрахователната гаранция не покриват лихвите по депозираните средства.
Няма съществени разлики между банкова гаранция и застрахователна гаранция, в единия случай парите се гарантират от банката, в другия - от застрахователната компания. И двата инструмента са допълнителна гаранция, в случай че средствата по отворената доверителна сметка не са в състояние да покрият нашите вземания. Това може да е така, тъй като разработчикът има право да тегли средства от такава депозитна сметка последователно след приключване на следващите етапи на проекта.
По този начин, за разлика от откритата депозитна сметка за жилище, без допълнителна гаранция, купувачът има по-голям шанс да възстанови парите в случай на проблеми на предприемача с приключване на инвестицията.
Снимка Voyagerix /Shutterstock.com
Задълженията на предприемача преди сключване на договора
Предприемачът, с когото планираме да подпишем договор за покупко-продажба на недвижими имоти, е длъжен да изготви информационен проспект. Той предоставя подробна информация за планираната инвестиция, включително конкретния апартамент или еднофамилна къща, предлагани за продажба. Информационният проспект заедно с приложенията се предоставя от разработчика безплатно на траен носител. Освен това разработчикът трябва да ни предостави възможността да се запознаем със:
- текущото състояние на регистъра на земята и ипотеките, воден за недвижимия имот;
- копие от актуална извадка от Националния съдебен регистър, ако субектът подлежи на вписване в Националния съдебен регистър или актуално удостоверение за вписване в Централния регистър и информация за стопанска дейност;
- копие от разрешението за строеж;
- финансовите отчети на предприемача за последните две години;
- архитектурен и строителен проект.
Снимка Александър Ратс /Shutterstock.com
Няколко думи за договора за разработка
Това е договор, който се сключва под формата на нотариален акт. На негова основа разработчикът се задължава да установи или прехвърли правото на собственост върху имота на купувача след завършване на строителството, а купувачът се задължава да му плати договорената сума за това. Договорът включва, наред с други:
- уточняване на страните, място и дата на подписване на договора;
- покупна цена на недвижим имот;
- информация за местоположението и съществените характеристики на еднофамилна къща, която е предмет на договора за развитие;
- определяне на площта и разположението на помещенията, както и обхвата и стандарта на довършителните работи, които предприемачът се ангажира да извърши
- датата на прехвърляне на правото на собственост на купувача;
- определяне на условията за оттегляне от договора за разработчици, както и условията за връщане на средствата, платени от купувача в случай на упражняване на това право.
Тук можете също да прочетете информация за гореспоменатата депозитна сметка за жилище, банкова гаранция и застрахователна гаранция.
Внимание! Споразумението за предприемач е основа за вписване на вземанията на купувача за изграждането на сградата в поземления и ипотечния регистър и прехвърляне на собствеността върху нея.
Възнаграждението на нотариуса за всички дейности, извършени във връзка със сключването на споразумение за предприемач и съдебните разноски в производството по поземлен имот и ипотечен кредит, се поемат поравно от предприемача и купувача.
Прехвърлянето на собствеността се предшества от предаването на къщата в присъствието на купувача. От касовата бележка се съставя протокол, в който той може да докладва за всякакви дефекти в къщата. Разработчикът има 14 дни от датата на подписване на протокола, за да достави на купувача декларация за признаване на дефекти или отхвърлянето им, като посочи причината. Ако потвърди дефектите, той трябва да ги отстрани в рамките на 30 дни от датата на подписване на доклада.
Кога страните могат да се откажат от договора за разработчици?
Купувачът има право да се откаже от договора за разработчици, ако:
- не съдържа елементите, споменати по-горе;
- информацията, съдържаща се в споразумението за разработчици, не е в съответствие с информацията, съдържаща се в проспекта;
- разработчикът не е успял да достави проспекта с прикачени файлове;
- информацията, съдържаща се в проспекта или в приложенията, въз основа на които е сключено споразумението за предприемач, е несъвместима с фактическия и правен статус към датата на подписване на споразумението за разработчик;
- информационният проспект, въз основа на който е сключено споразумението за предприемач, не съдържа информацията, посочена в образеца на информационния проспект, съставляващ приложение към акта;
- правото на собственост не е прехвърлено на купувача в срока, посочен в договора за разработка.
В случаите, посочени в точка 1-5, купувачът има право да се откаже от договора в рамките на 30 дни от датата на сключването му. Докато в точка 6, преди да упражни правото на отказ от договора за разработка, купувачът определя на предприемача 120-дневен срок за прехвърляне на правата на собственост, а в случай на неефективно изтичане на посочения период, купувачът ще има право да се откаже от този договор.
След оттегляне от договора купувачът не поема никакви разходи в това отношение. Освен това банката му изплаща дължимите средства, оставащи по сметката на жилищното доверие.
Разработчикът също има право да се оттегли от договора за разработчици, ако купувачът не изпълни плащането в брой в срока или в размера, посочен в договора за разработка, въпреки писмено искане до купувача да плати непогасените суми в рамките на 30 дни от датата на доставка на заявката, освен ако купувачът не изпълни това условие се причинява от непреодолима сила (сериозно заболяване, престой в райони, засегнати от въоръжен конфликт).
Разработчикът има право да се откаже от договора за строителство и в случай, че купувачът не получи апартамента или еднофамилната къща или подпише нотариален акт за прехвърляне на правото на собственост на купувача, въпреки двойното връчване на искането в писмена форма с интервал от поне 60 дни, освен ако купувачът не се яви причинени от гореспоменатите причини.
Правно основание: Законът от 16 септември 2011 г. за защита на купувача на апартамент или еднофамилна къща (Законодателен вестник № 232, т. 1377 от 2011 г.).
