Ясни разпоредби
Унифицираните договори въвеждат за първи път стандарти на полския пазар за развитие, които гарантират сигурността на двете страни по сделката и балансират техните интереси. Изключително важно е, тъй като досега клиентът на компания за разработки - в лицето на спорни въпроси - обикновено е бил в загубена позиция.
Каталогът с правила за споразумение за развитие, разработен след много дискусии в общността на разработчиците, точно определя предмета на договора и неговата цена, правен статут, условия и правила за уреждане на взаимни задължения и - много важно - отговорността на страните в случай на неспазване на разпоредбите на договора.
Според Ярослав Санайца, президент на Полската асоциация на предприемачите, договорът за покупко-продажба на недвижими имоти, както предварителен, така и окончателен, е основен документ, тъй като въз основа на него разработчиците изграждат своите бизнес дейности, като в същото време оформят имиджа на цялата индустрия.
Паралелизъм на правата и задълженията
Струва си да разгледаме някои от разпоредбите на Каталога на правилата за споразумение за развитие. Някои от тях, макар и очевидни, досега не са били зачитани на практика или дори не са били пренебрегвани от предприемачите, което в резултат е довело до факта, че клиентите често са били поставяни в много неблагоприятно положение по отношение на компанията, която се е задължила да строи апартаментите си.
Добре структурираният договор трябва да съдържа декларацията на предприемача за юридическо право на собственост и описание на правния му статус. По-специално става въпрос за посочване на записи, които са натоварени срещу този имот. Разработчикът трябва също да информира клиента за техническата, формалната и правната документация, въз основа на която той осъществява инвестицията и, разбира се, да представи разрешение за строеж.
Абсолютна новост е задължението на предприемача, че площта на завършения апартамент, посочена в договора, всъщност няма да се различава с повече от 2%. Ако разликата надвишава този процент, купувачът ще може да се откаже от договора. На свой ред самият договор трябва да включва задължението за уреждане на разликите в площта на проектираните и построените помещения. Това е разпоредба от основно значение, тъй като досега, въпреки честите спорове на този фон с изпълнители, разработчиците понякога се преструваха на клиентите, че нищо не се е случило и разликите не са значителни. Те също не понесоха никакви практически последици от тази ситуация. По-малко любознателните клиенти често дори не са знаели за възможни отклонения от предвиденото в договора пространство.
Друга важна разпоредба на Каталога е необходимостта от уточняване на обстоятелствата (например превишаване на сроковете или неизпълнение на други задължения), при които всяка от страните може да се откаже от договора по вина на другата страна. В същото време страната, отговорна за оттеглянето от договора, заплаща договорна неустойка. Наказанията за двете страни ще бъдат определени в еднакъв размер. Тази разпоредба може да се използва, например, когато предложената цена на апартамент е различна от крайната цена. Ако увеличението на цената се случи поради неправилно уреждане на площта на завършения апартамент,увеличение на ДДС по време на срока на договора и индексиране на цените чрез увеличение на инвестиционните разходи, изчислени въз основа на общодостъпни показатели (например GUS или Sekocenbud), купувачът има право да се откаже от договора, при условие че общото увеличение на цената надвишава 10% от общата цена.
Равни договорни санкции
Много важна разпоредба в договора, насочена срещу случаи на спекулации с апартаменти, дори на етапа на тяхното изграждане, е правото на купувача да прехвърли права по договора на трета страна, при условие че лицето, на което е извършено възлагането, поеме всички задължения купувачът. Разбира се, разработчикът трябва да бъде уведомен предварително за такива намерения.
В същото време разработчикът ще има право да откаже да признае прехвърлянето, при условие че не начисли купувача с договорни неустойки за прекратяване на договора и върне всички платени аванси в рамките на срока, посочен в договора.
Симетрията на договора и за двете страни е гарантирана, наред с други сумата на лихвата за забава при изпълнение на договора, равна на лихвата, платена от клиента за забавено плащане. Максималният размер на договорната санкция обаче не може да бъде по-висок от 10% за двете страни, подписващи договора.
Каталогът на правилата за споразумение за развитие недвусмислено урежда въпроса за сключване на предварителен договор. Досега той предизвиква различни противоречия. Предварителното споразумение може да бъде сключено по искане на купувача под формата на граждански закон или нотариален договор. Следователно разработчикът не може да откаже последната форма на договор, както се случва понякога, въпреки че трябва да се признае, че поне в случая на големи, добре функциониращи фирми за развитие на пазара, не е имало много такива случаи.
Предприемачът се грижи за имота
И накрая, последният, доста важен въпрос относно изпълнението на договора за разработка. Разработчикът трябва да се ангажира с управлението на етажната собственост и предоставянето на административни услуги след приключване на инвестицията. Разбира се, общността запазва правата си съгласно Закона за собствеността върху помещенията, което в оправдани случаи може да доведе до освобождаване на предприемача от това задължение. Тази разпоредба има за цел да предотврати ситуация, при която предприемачът загуби контакт с инвестицията, без да носи последствия от нередности, които могат да се появят много по-късно.
Управителният съвет на Полската асоциация на разработчиците счита приемането на нови правила за договорите за разработка като голям успех. Според Jacek Bielecki от PZFD, първоначално те не са били добре приети от разработчиците, но в крайна сметка са успели да ги убедят да го направят. Крайно време беше сегашната перфектна ситуация за строителите на жилищния пазар да не ги провокира към арогантност и да пренебрегне интересите на получателите на техните инвестиции. Съюзът е в трудно положение - или разработчиците ще приложат новите правила, или ще трябва да се разделят с организацията. И това не е много печелившо в новите условия на увеличено предлагане и явно потискащо търсенето.
Ева Жихович
