Предимства на предварителния договор

Преди най-накрая да купим къща или апартамент, много често използваме институцията за предварителен договор. Той задължава двете страни да сключат окончателно споразумение; обикновено той също така посочва датата на сключването му, както и цената и графика на плащане. Ако поради различни причини (промяна в решението на продавача, липсата на кредитоспособност на купувача) окончателният договор не успее да бъде сключен, ще бъде по-лесно за пострадалата страна да отстоява правата си.
Съдържанието на предварителния договор
Целта на предварителния договор за покупко-продажба е да се сключи окончателно споразумение. Следователно тя трябва да включва такива важни разпоредби като предмета (т.е. дефиницията на продаваното) и цената (тя трябва да бъде изразена в полски злоти - това е резултат от валутния принцип, който е в сила в полското законодателство). Ако предметът на предварителния договор е недвижим имот, това може да бъде посочено чрез предоставяне на номера на поземления и ипотечния регистър и съда, който води такава книга. Данните, съдържащи се в поземления и ипотечния регистър, уточняват местонахождението на имота с достатъчно подробности, въпреки че договорът може да предоставя и спомагателен адрес.
Окончателен срок на договора
Предварителният договор трябва да посочва датата на окончателния договор. Разпоредбата „възможно най-скоро“ обаче не е достатъчна. Най-добре е да посочите конкретна дата на сключване на обещаното споразумение или период от време, завършващ с конкретна дата, например "до 31 март 2010 г.". Ако датата на сключване на окончателния договор не е посочена, Гражданският кодекс предвижда следните ситуации:

страната, имаща право да изисква сключването на обещаното споразумение (т.е. страната, която отговаря на всички условия и иска да се яви при нотариуса) определя подходяща дата;

и двете страни имат право да изискват сключването на обещания договор и всяка от тях е определила различна дата - в такава ситуация страните са обвързани от срока, определен от страната, която преди това е направила съответната декларация;

в рамките на една година от сключването на предварителния договор не е определен срок за сключване на окончателния договор - тогава никоя от страните не може да изисква неговото сключване.
Предварителният договор може да съдържа и други разпоредби, като например:

декларация на продавача на имота, че той е негов едноличен собственик,

декларация, че въпросният имот не съдържа никакви тежести (по-специално е важно да не е учредена ипотека върху имота, който се продава). Когато имотът е ипотекиран, продавачът може да се ангажира в предварителния договор да върне ипотеката и да я премахне от поземления и ипотечния регистър в рамките на определен срок.
За да обезпечи вземанията по предварителния договор, купувачът на имота може да даде първоначална вноска в определен размер (договорът трябва да потвърди авансовото плащане на другата страна). В случай на неизпълнение на договора от една от страните, другата страна може да се откаже от договора, без да определя допълнителен срок и да задържи получената първоначална вноска. Ако тя самата е дала тази първоначална вноска, тя може да поиска сума, двойно по-висока. В случай на изпълнение на договора авансовото плащане се кредитира към дължимата цена. Ако, от друга страна, договорът бъде прекратен с взаимното съгласие на страните, първоначалната вноска следва да бъде върната (отпада задължението за плащане на двойно по-висока сума). Същото се отнася и за ситуации, когато неизпълнението на договора се дължи на обстоятелства,за което нито една от страните не носи отговорност (например ураганен вятър, който е унищожил имуществото) или за която са отговорни и двете страни (нито една от страните не е посетила умишлено нотариус).
В допълнение към или вместо първоначалната вноска, страните могат да предвидят допълнителна договорна неустойка в предварителния договор като обезщетение за вреди поради неизпълнение или неправилно изпълнение на неимуществено задължение.
Форма на предварителния договор
Страните могат да сключат предварителен договор под всякаква форма. Трябва обаче да се отбележи, че в зависимост от това дали предварителният договор е сключен в същата форма като обещания договор или в различна форма, законът предвижда различни правни последици. Например, за да се сключи окончателен договор за продажба на недвижим имот, формата на нотариален акт ще бъде нищожна (това означава, че договорът, сключен в обикновена писмена форма, ще бъде невалиден).
Такава строгост вече не важи за предварителния договор за продажба на недвижим имот, така че той може да бъде сключен както в редовна писмена форма, така и под формата на нотариален акт. Струва си обаче да препоръчате формата на нотариален акт - на това основание, в случай че продавачът не спази разпоредбите на предварителния договор, е възможно да поискате прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот на купувача в съда без неговото съгласие. Това е възможно благодарение на чл. 64 от Гражданския кодекс, който казва, че съдебно решение, "посочващо задължението на дадено лице да направи определено волеизявление, замества тази декларация". С други думи, вместо продавача, съдът намира, че апартаментът е собственост на купувача, който е изпълнил всички условия на договора.Следователно купувачът има законното право на собственост върху помещението и е длъжен да плати останалата част от дължимата цена, докато бившият собственик трябва да предаде апартамента.
За да се упражни правото да се иска сключването на окончателния договор, трябва да се предяви иск пред граждански съд. Подадената претенция трябва да включва следните данни:

определяне на съда, към който е насочен искът,

лични и адресни данни на ищеца и ответника,

уточняване на това, което касае делото (искане за сключване на окончателен договор),

обосновка на искането,

подпис на ищеца,