Кой кой е - продавачът и неговата достоверност
Парцели с начало на строителството се продават по различни причини. Понякога това е липса на средства, понякога имуществото е наследено или дарено. Затова се уверете, че човекът, който се представя, е собственикът. За тази цел трябва да се провери текущото състояние на поземления и ипотечния регистър. Това може да се направи в районния съд, в отдела за поземлен имот и ипотека, компетентен за местонахождението на имота. Вторият раздел на книгата съдържа подробна информация за собствениците и информация за условията, при които те са собственици на имота. Ако собственикът на парцела е например семейна двойка, тогава вписването в книгата ще показва, че те са собственици въз основа на законовата общност.На практика това означава, че и двамата трябва да изразят волята си да продадат имота и да се явят пред нотариус (или единият от тях трябва да предостави на другия нотариално заверено пълномощно). Същото ще бъде и в ситуация, когато имотът е наследен от три деца: и трите трябва да имат волята да продадат и да се присъединят към нотариален акт. Следователно човек не може да повярва на устните уверения на един от тях, че всички ще се съгласят с продажбата. Всъщност може да се окаже, че семейството е в противоречие и няма да има продажба.когато имотът е бил наследен от три деца: и трите трябва да имат волята за продажба и да се пристъпи към нотариален акт. Следователно човек не може да повярва на устните уверения на един от тях, че всички ще се съгласят с продажбата. Всъщност може да се окаже, че семейството е в противоречие и няма да има продажба.когато имотът се наследява от три деца: и трите трябва да имат волята за продажба и да се пристъпи към нотариален акт. Следователно човек не може да повярва на устните уверения на един от тях, че всички ще се съгласят с продажбата. Всъщност може да се окаже, че семейството е в противоречие и няма да има продажба.
Цялата истина за парцела
След като се уверите в проблемите със собствеността, трябва да оцените правния статус на парцела. Внимателният преглед на поземления и ипотечния регистър ще ни помогне в това.
- В раздел I има описание и метод за използване на парцела, както и точната му площ и местоположение.
- В раздел III - тежести и ограничения, наложени върху недвижими имоти, като сервитут на път, необходим в полза на съсед или влизане за вземания, произтичащи от сключването на обещан договор за продажба (т.е. ангажимент на собственика да продаде на конкретно лице). Този раздел също така разкрива вписвания за започване на изпълнение по искане на съдебния изпълнител или за обявяване в несъстоятелност по отношение на имота и неговия собственик. Никакви записи в този раздел няма да говорят в полза на закупуването на парцела.
- В раздел IV на книгата има място за вписване на ипотека. В момента това се случва по-често от преди, защото все повече хора изграждат заем, обезпечен с ипотека. Покупката на такъв имот изисква повече старание, но също така е възможно и безопасно.
Тогава си струва да посетите офиса на комуната. Местният план за пространствено развитие ще ни осигури както предназначението на самия парцел, така и на прилежащите зони; по същия начин предположенията от проучването ще позволят оценка на бъдещите планове на комуната в района.
Също така си струва да разгледате уебсайта на Главната дирекция за национални пътища и магистрали, тъй като често атрактивен парцел земя се продава само защото скоро ще бъде изградена магистрала наблизо.
Цялата истина за къщата
Къщата може да бъде на различни етапи от напредъка. Струва си да проверите с помощта на доверен професионалист (строителен инженер) неговото техническо състояние и да анализирате документацията. Оценката на техническото състояние трябва да включва проверка дали:
- извършените до момента строителни работи са извършени в съответствие с плана за застрояване на парцела, разрешението за строеж, строителството и работния проект;
- използваните строителни материали са одобрени за използване в строителството;
- строителството е извършено в съответствие с принципите на добра строителна практика и дали сградата е била правилно обезопасена след спиране на работата.
След техническата оценка на сградата трябва да се провери пълнотата, коректността и валидността на техническата и строителната документация. Продавачът трябва да представи следните документи:
- план и извадка от текущия план за устройство на територията, а ако общината няма такъв, решение за зониране;
- разрешение за строеж с одобрен строителен проект и решения на доставчиците на комунални услуги, уточняващи условията за присъединяване и, евентуално, проекти за свързване;
- правилно попълнен строителен дневник, в съответствие с етапа на напредък в работата;
- доклади за приемане на вече завършени инсталации - например електрически инсталации.
След като домът е закупен,
новият собственик на имота трябва да вземе решение за по-нататъшни строителни работи. Ако реши да продължи проекта, трябва да подаде молба до местния старост за прехвърляне на разрешението за строеж. Това е възможно, ако оригиналният лиценз не е изтекъл. Решението за разрешение за строеж изтича, ако строителството не е започнало в рамките на две години от датата, на която решението става окончателно или ако е било прекъснато за повече от две години.
Когато разрешението е валидно (най-често се потвърждава от строителния дневник, представянето на който е поискано от длъжностни лица), тогава то може да бъде прехвърлено, ако:
- продавачът, за когото е издадено решението, се съгласи с неговото прехвърляне (това съгласие трябва да бъде изразено в нотариален акт за продажба на недвижим имот );
- купувачът приема всички условия, съдържащи се в решението, и прави декларация под наказателна отговорност за правото си да използва имота за строителни цели;
- купувачът - заявление до староста за прехвърляне на разрешението за строеж.
В това производство не е нужно да се притеснявате за немилостта на съседите, само продавачът и новият купувач на жилище са страни в тази процедура.
След като решението за прехвърляне на разрешението стане окончателно, строителните работи могат да започнат. Трябва да се помни, че ако сменим ръководителя на строителството, трябва да уведомим за това инспектора на надзора на строителния надзор, като подадем декларация на новия ръководител на строителството за приемане на функцията и удостоверение, че той принадлежи към камарата на професионалното самоуправление.
Ако новият собственик възнамерява да направи незначителни промени в дизайна на къщата, то след прехвърляне на разрешението за строеж той може да използва т.нар. незначително отклонение от одобрения строителен проект. Допустимо е и не изисква решение за изменение на разрешението за строеж, ако не се отнася за:
- обхватът, обхванат от проекта за развитие на парцела или площта;
- характерни параметри на строителна конструкция: кубатура, площ на сградата, височина, дължина, ширина и етажност;
- промени в предназначението на строителния обект или неговата част;
- констатации от местния план за пространствено развитие или решения за условията на застрояване и устройството на земята и не изисква получаване на становища, одобрения, разрешителни и други документи, изисквани от специфични разпоредби. Проектантът квалифицира планираното оттегляне и е длъжен да включи в строителния проект съответна информация (чертеж и описание) относно оттеглянето.
Ако новият собственик направи по-нататъшни промени, той е длъжен да получи решение за промяна на разрешението за строеж. Това е така, защото тогава има значително отклонение от одобрения строителен проект или други условия на строителното разрешение.
Има и инвеститори, които имат съвсем различна визия за развитието на къщата и земята. Такива лица трябва да кандидатстват отново за всички необходими решения и разрешителни.
***
Купуването на къща в строеж може да е удряне на джакпота или … куршум в оградата. Много зависи от това колко внимателно проверяваме представената оферта.
