1. Основен
  2. Строителство и ремонт
  3. Местни планове за пространствено развитие

Местни планове за пространствено развитие

Съдържание
Новият Закон за устройство на територията и развитие, който влезе в сила на 11 юли 2003 г., трябваше да улесни и ускори инвестициите. Наистина - регламентите, съдържащи се в тях, ще опростят някои процедури. По-рано обаче валидността на старите - от преди 1995 г. - местни планове, които изтекоха в края на 2002 г. или 2003 г., не беше удължена. Това означава нови трудности за инвеститорите. Комуните имаха осем години да разработят плановете, но главно поради липса на средства, те не го направиха, така че от началото на тази година много от тях не са имали обвързващ местен план. Положението на хората, изграждащи такива комуни, е по-лошо.
Защо планът е толкова важен
Местният план се състои от текст под формата на резолюция на общинския съвет и чертеж, приложен към резолюцията. Този чертеж - карта на площта, за която е валиден даден план - съгласно новия Закон за устройство на територията и устройството, трябва да бъде съставен в мащаб 1: 1000, благодарение на което ще бъде много подробен (досега плановете обикновено се изготвяха в мащаб 1: 5000 или дори 1:10) 000). Актът също така посочва кои елементи трябва да бъдат включени в плана. Те включват:
  • предназначението на зоните и линиите, определящи зони с различно предназначение или различни принципи на развитие;
  • параметри и показатели за оформяне на сгради и развитие на земята, включително строителни линии, размери на съоръженията и показатели за интензивност на сградите;
  • подробни правила и условия за сливане и разделяне на недвижими имоти, обхванати от местния план;
  • специални условия за развитие на земята и ограничения за тяхното използване, включително забрана за строителство;
  • принципи на модернизация, разширяване и изграждане на комуникационни системи и техническа инфраструктура;
  • начин и срок на временно развитие, устройство и използване на земята.
    Подобни подробности и недвусмисленост на плана са важни, тъй като от 11 юли 2003 г. строителните проекти могат да се изготвят въз основа на извадка от плана. Разрешителните за строеж ще се издават директно въз основа на новите планове. Следователно местните планове съдържат много важна информация за инвеститорите, необходима на етапа на избор на парцел. От плана инвеститорът ще разбере не само дали ще може да построи къща на избрания парцел, но и дали изобщо ще може да се построи нещо върху него. Тази информация ще е необходима и на етапа на създаване на проекта - защото съдържанието на местния план е основата за неговото разработване.
    Какъв е планът
    Местните планове трябва да съдържат, inter alia, следната информация:
  • може ли да се построи еднофамилна къща върху даден парцел,
  • каква конкретно къща може да бъде построена - например едноетажна или многоетажна, със стръмен или плосък покрив, с каква ширина на предната част,
  • каква е максимално допустимата височина на сградата,
  • какво е минималното разстояние между къщата и пътя,
  • къде ще върви пътят и дали няма да заема част от парцела, което може да затрудни строителството на това място или да промени предишния тих квартал в шумен.
    Изграждане съгласно новия акт
    От 11 юли 2003 г. на териториите на общините, които имат валидни местни планове (т.е. тези, приети след 1 януари 1995 г. и всичко, което ще бъде създадено съгласно новия закон), вече не е необходимо да кандидатствате за решение относно условията за развитие ( по-рано - решението за условията на застрояване и устройството на земята). Информацията, която беше там досега, сега ще съдържа местна информация.
    Ако в комуната няма такива планове, ще е необходимо решение относно условията за развитие.
    Може ли офисът да откаже. Всеки има право да инспектира местните планове и да получи извлечение и извадка от плана, поради което службата не може да откаже да ги издаде.
    Общината не може да издаде решение относно условията за развитие, ако възнамерява да започне работа по плана. Производството за определяне на условията за развитие ще бъде спряно за 12 месеца, но в рамките на 2 месеца от подаването на заявлението съветът на общината трябва да приеме резолюция, за да започне изготвянето на плана. Ако той не го направи в този срок или ако не приеме плана в рамките на 12 месеца, решението за условията за развитие трябва да бъде издадено от ръководителя на общината, кмета или президента на града.
    Решения относно условията на застрояване - нови. Решението за условията за развитие се издава за неопределен период (досега неговата валидност е била определена в решението). Изтичането на срока на решението е възможно само когато:
    - едно от лицата, подали молба за решение относно дадения недвижим имот, получи разрешение за строеж;
    - за даден район ще бъде приет местен план, чийто режим ще бъде различен от включения в решението.
    Колко време да чакаме със строителството
    Когато съществуват местни планове, не би трябвало да има трудности при започване на инвестицията.
    В райони, където няма планове - а има и повече - времето, необходимо за изпълнение на формалностите, необходими за строителството, ще бъде по-дълго. Инвестиции могат да се извършват там, където е възможно да се издаде решение, като се използва принципът на добросъседство, като се отнесе офисът към съществуващите сгради. В останалите райони инвеститорите просто ще трябва да изчакат приемането на нови местни планове. И тези процедури са дълги и сложни. Може да се разчита на по-бързи промени в онези комуни, които са успели да преминат проучването на условията и направленията на пространственото развитие, тъй като именно на негова основа е подготвена местната зона. Други общини трябва да преминат такова проучване до 11 юли 2004 г.,следователно, най-вероятно едва след тази дата ще започне да работи на снимачната площадка.
    По-бързи процедури
    Напредъкът на работата по плановете ще бъде благоприятстван от новите разпоредби на Закона за устройство на територията и благоустройството, съгласно които е премахната възможността за подаване на протести и обвинения срещу плановете (досега тези протести бяха склонни към инвеститори). Вместо това е възможно само да се изпращат коментари. Отхвърлянето на коментари от общинския съвет не може да бъде обжалвано пред административния съд. Надяваме се, че това ще ускори процедурата по планиране.
    Обобщаването на тези страхове и надежди обаче не е особено обнадеждаващо - през следващата година инвеститорите трябва да бъдат подготвени за трудности, вместо да улесняват формалностите. По този начин, ако вярваме в добрите намерения на законодателя, ефектът от новия акт най-вероятно ще бъде далеч от предвидения.
    Правно основание:
    - Закон от 27 март 2003 г. за пространствено планиране и развитие - Законодателен вестник от 2003 г., № 80, т 717;
    - Наредба на Министерството на инфраструктурата от 26 август 2003 г. относно необходимия проект на местния устройствен план за развитие - Законодателен вестник от 2003 г., № 164, т. 1587;
    - Наредба на Министерството на инфраструктурата от 26 август 2003 г. за установяване на изисквания за нови сгради и благоустройство на земя при липса на местен устройствен план за развитие - Законодателен вестник от 2003 г., № 164, т. 1588;
    - Регламент на Министерството на инфраструктурата от 26 август 2003 г. относно маркировките и номенклатурата, използвани в решението за определяне на местоположението на инвестиция с обществено предназначение и в решението за условията за развитие - Закон за вестник от 2003 г., № 164, т. 1589.
    Виж проекти на къщи, пригодени за тесни парцели

    • Популярни Публикации