Оценете финансовите си възможности
Започнете, като прецените колко пари - от спестявания, заем или възможна продажба на апартамент или други стоки - можете да похарчите за закупуване на къща. Вземете под внимание и това, че има допълнителни такси, свързани с договора за покупко-продажба на недвижим имот: данък върху гражданските сделки, нотариална такса (към която нотариусът ще добави ДДС от 22%) и съдебна такса за вписване в поземления и ипотечния регистър. Тези такси - в зависимост от стойността на инвестицията - ще увеличат разходите за покупка с няколко или дори няколко хиляди.
Определете вашите нужди
Най-важното е да помислите и да отговорите на въпроса какво наистина търсите. Където трябва да се намира къщата - в центъра на града или по-далеч от него, в тих, спокоен квартал. Колко голяма е приблизителната площ на къщата - твърде голямата къща ще бъде скъпа за експлоатация, твърде малката ще изисква удължаване (не винаги е възможно, почти никога лесно, често - по-скъпо, отколкото изглеждаше). Независимо дали къщата трябва да е едноетажна или с използваем таван, или може би двуетажна (животът „на стълбите“ може да бъде обезпокоителен, особено за семейни двойки с малки деца). Какви стаи, включително помощните помещения, са ви необходими и какъв размер (например колко спални, бани). Помня,че къщата трябва да отговаря на нуждите на обитателите - ако е къща до края на живота, тя трябва да е удобна за възрастните хора.
Проверете околностите на къщата Отидете
на място, когато е светло, за да разгледате района и сградата при най-добрите условия. Отидете там няколко пъти в различни дни от седмицата.
Погледнете как се намира имотът - ако в близост няма производствени или сервизни съоръжения, които вдигат шум или смрад, къде са най-близките оживени улици и дали наблизо няма незаконни сметища. Разберете също - от плана за териториално развитие (ако е приложимо в даден район) - какви инвестиции се планират в бъдеще (разширяване на пътни или промишлени и търговски сгради), които ще превърнат тихия квартал в шумен или замърсен.
Обърнете внимание на пътя за достъп и достъпа до парцела - трябва ли да използвате необходимия път (писахме за него в No 8/2003) или обратно - дали той не е установен върху парцела. Ако към къщата има черен път, проверете дали той не става непроходим след силен дъжд или по време на размразяване.
Проверете докъде има магазини, офиси, училища и здравни клиники и дали ще има лесен достъп до тях. Опитайте комуникационни маршрути и направете приблизителна оценка на разходите и времето за пътуване - ако не ви е грижа да живеете в отдалечен район, може би къща по-близо до центъра ще бъде по-изгодна. Попитайте жителите дали районът се счита за безопасен. Проверете за пътуване до вкъщи след залез слънце, особено когато децата ви се връщат от училище по това време.
Вижте документацията
Ако къщата се продава от лицето, за което е построена, поискайте разрешение за строеж, договори с комунални услуги и строителен проект. В проекта проверете - за предпочитане заедно със специалист - какви строителни и материални решения са проектирани от архитекта и какво всъщност е използвано. Може да се окаже, че изпълнителят е въвел много промени по време на строителството, които не са били въведени в документацията (и това може да повлияе на техническото състояние на сградата - нейната здравина и безопасност) или одобрени в офиса (и това може да причини усложнения, например при работа с формалности свързани с разширяване).
Погледнете къщата
Добре е да видите къщата със строителен инженер, особено ако инвестицията е нежелана (например, ако някой продаде къща след две години, която е строил за себе си - това е сигнал за увеличаване на бдителността). Само специалист може да оцени техническото състояние на къщата, да посочи възможните й дефекти и ако се планира разширение - да реши дали е възможно. Също така ще помогне да се определи дали някоя характеристика на къщата няма да затрудни продажбата й в бъдеще (ако трябва да вземете предвид такава необходимост).
Разберете от собственика дали къщата е била наводнена по време на наводнение или повредена от буря или пожар (може да е повредила структурата си).
Внимание! По-безопасно е да купите къща, която се нуждае от ремонт, отколкото къща, пусната за продажба в обновено състояние. Тогава е по-лесно да се прецени точно какви ремонти и модернизация изисква. Понякога се случва ремонтът да се извършва главно за маскиране на дефектите и това за кратко време ще доведе до допълнителни, неочаквани разходи.
Ако купувате къща в черупка, вижте я заедно с вашия бъдещ изпълнител на довършителни работи. Той ще прецени дали строителните работи са извършени надеждно и дали планираните работи ще бъдат лесни за изпълнение.
Внимателно попитайте съседите си за отношения с настоящия собственик на къщата. Може да възникне дългогодишен спор - например за дървета, растящи близо до границата, за вида на оградата или местоположението на стопанските сгради. Такъв спор ще трябва да бъде поет - независимо дали ви харесва или не - заедно с вашия дом.
Оценете разходите
Преди да купите жилище, проверете колко ще ви струва да го поддържате. Поискайте от наемодателя сметки за отопление (газ, ток или петрол), както и ток, вода, сметосъбиране или изпразване на септични ями. Поискайте размера на данъка върху имуществото.
Когато изчислявате общите разходи за поддръжка на дома си, вземете предвид, че старите къщи са по-скъпи за поддръжка поради по-ниска топлоизолация. Остарелите технически решения може да изискват постоянна модернизация и подмяна на отделни елементи - и всичко това ще доведе до допълнителни разходи.
Проверете документите на наемодателя
Уверете се, че лицето, което продава дома, е законният собственик. Най-добре е да не разчитате на нотариален акт (покупко-продажба или дарение), а да прочетете информацията, съдържаща се в поземления и ипотечния регистър (KW) на недвижимия имот.
Данните, съдържащи се в книгата, са систематизирани в четирите й раздела - информация за собственика и начина на закупуване трябва да се намери в раздел II. Ако продавачът е наследил къщата, той ще бъде разкрит в KW като собственик едва след приключване на процедурата по наследяване и изплащане на останалите наследници.
Проверете тежестите или задлъжнялостта, За
целта проверете в поземления и ипотечния регистър:
- в раздел I - обозначения на имоти (местоположение, площ, парцел),
- в раздел III - данни за имуществени тежести (сервитути или доживотни обезщетения, например правото да живеете в къща за цял живот) ),
- в раздел IV - вписвания относно ипотеките.
Внимание! Най-добре е да закупите имот, който не е обременен с нищо (т.е. когато няма записи в раздели III и IV на KW). Пазете се от ипотекирани имоти. Защото ако длъжникът, който в момента продава имота, не изплати задължението си, този, който го е купил, ще трябва да го направи.
Сключете предварителен договор
Ако имате нужда от време, за да съберете цялата сума или настоящият собственик иска време за изнасяне, можете да подпишете предварителен договор. Това е един вид уверение, че т.нар окончателно споразумение (договор за продажба и покупка). Предварителният договор определя предмета на покупка (продажба) и цената.
Подписването на предварителния договор включва авансово плащане, което обикновено възлиза на около 10% от стойността на имота. Ако промените решението си, продавачът ще запази първоначалната вноска, но ако не се съгласи да изпълни договора, той ще бъде длъжен да ви плати два пъти размера на първоначалната вноска.
Предварителният договор не трябва да се сключва под формата на нотариален акт. Ако обаче е сключен без нотариус, може да се търси само авансовото плащане (двойна сума). От друга страна, нотариално заверената форма на предварителния договор ще ви позволи да поискате правото си пред съда в рамките на една година, за да завършите сделката.
Подпишете договора с нотариус
Договорът за покупко-продажба трябва да бъде сключен под формата на нотариален акт, в противен случай той ще бъде невалиден. След като го подпише и заплати разходите по сделката, нотариусът ще подаде молба до съда за вписване на новия собственик в поземления и ипотечния регистър и заплащане на данък върху гражданските права на данъчната служба.
