Фракционна съсобственост
Състои се във факта, че всеки от съсобствениците има определена част - дял в общо нещо - и може свободно да се разпорежда с нея без знанието и съгласието на останалите съсобственици.
Пример. Тримата братя притежават по една трета от наследеното имущество. Всеки от тях може по всяко време да продаде своята част, да дари или да ги предаде в завещание на друго лице.
Размерът на акциите и на кого ще бъдат
присъдени може да се определи чрез: - споразумение (например договор за дарение, в който бащата дава парцел за строеж на три от децата си);
- завещанието (завещателят посочва в него, че къщата, която напуска, ще бъде собственост на 2/3 от дъщеря му и 1/3 от сестра му);
- съдебно решение (например наследниците не могат да се споразумеят за размера на отделни дялове в наследявания от тях имот; след това те се обръщат към съда с подходящо заявление);
- акт (например според Гражданския кодекс наследственият дял на съпруга не може да бъде по-малък от 1/4 от общото наследство, ако той наследява с децата си).
Съвместна собственост
При съвместната собственост, пример за която е съвместният брак, няма отделни дялове и съсобственикът няма свободата да се разпорежда с общото имущество.
Права и задължения на съсобствениците
Всеки от съсобствениците има право да използва общата собственост, тоест да я използва, както и да получава ползите, които тя носи, например да получава част от дохода от продажбата на плодове от общата овощна градина.
Ако съсобственикът се разпорежда сам с дела си, той не може да уведоми останалите съсобственици за това, което възнамерява да направи с него. Той обаче трябва да помни, че правото му на собственост се отнася само за акция, а не за физически определена част от вещта. Съсобственикът не може например да сключи договор за продажба на целия имот без знанието и съгласието на останалите съсобственици - освен ако не е упълномощен от тях за това.
Всички съсобственици са длъжни да поемат всички разходи, свързани с поддръжката на общото нещо. Както разходите, така и приходите се отчитат пропорционално на размера на акциите, притежавани от отделни съсобственици.
Пример. Ако делът на Ян Ковалски в собствеността на имота е 2/3, а Йежи Малиновски има 1/3, първият трябва да понесе съответно по-големи разходи, свързани например с неговата ограда.
Съсобствениците са длъжни да използват общия имот по такъв начин, че между тях да не възникват ненужни кавги или кавги - например да използват общия път за достъп до имота или кладенеца.
Обикновено управление
Понякога не е необходимо всички съсобственици да се съгласят - споразумение с мнозинство е достатъчно.
Внимание! Мнозинството се определя не от броя на хората, а от мнозинството от акциите.
Това се отнася за ежедневното управление на вещ, т.е. дейности, без които би било невъзможно да се използва ежедневно, например общо свойство.
Това са, наред с други дейности, като например:
- подписване на договори с фирма, която изнася боклук или изпразва септичната яма,
- поддръжка на сграда,
- поддържане на реда в имота и около него;
- извършване на дребни ремонти.
Понякога се случва повечето съсобственици да не могат да комуникират помежду си или да решат да предприемат действие, което противоречи грубо на принципите на правилното управление на общото нещо (например, те решават да извършат такива ремонтни дейности, които очевидно могат да застрашат структурата на къщата, стояща на парцела).
Тогава останалите съсобственици могат да подадат молба до съда, компетентен за местонахождението на сградата, с искане за разрешение за извършване на важна дейност или забрана за извършване на друга дейност. И в двата случая трябва да платите съдебна такса, чийто размер е 100 PLN.
Кога съдът е назначен за администратор?
Всеки от съсобствениците също има право да се обърне директно към съда за назначаване на администратор, ако:
- мнозинството от съсобствениците не са съгласни помежду си по въпроси, свързани с ежедневното управление,
- по-голямата част от съсобствениците нарушават правилата за правилно управление,
- по-голямата част от съсобствениците увреждат малцинството чрез своите действия (напр. умишлено нарушаване на спокойствието на другите).
Съдебната такса, която се изисква при подаване на заявление за създаване на общ администратор на имоти, е 100.
Когато съдът назначи администратор, останалите съсобственици се отстраняват от управителния съвет и оттогава вече не могат да вземат никакви решения относно използването на общото нещо. Освен това те трябва да покрият всички разходи, свързани с работата на управителя.
Както трета страна, така и един или повече съсобственици могат да станат управители.
Назначаването на управителен съвет се докладва от администратора на съответния отдел за поземлен и ипотечен регистър. Таксата за кандидатстване е 30.
Когато обаче всички съсобственици постигнат споразумение и използват вещите в съгласие и правилно, съдът може да отмени управлението. От този момент нататък общото имущество се управлява под договорно управление. Това означава, че самите съсобственици - в сключен между тях договор - определят начина на вземане на решения в конкретни ситуации, свързани с управлението. Такова споразумение трябва да бъде сключено в писмена форма. Ако е необходимо, разпоредбите му могат да бъдат променени или прекратени по всяко време.
Договорното управление може да се упражнява съвместно от всички съсобственици или само от един от тях, или от трета страна, посочена от заинтересованите страни.
Общо събрание на съсобствениците
Има дейности, които надхвърлят обхвата на ежедневното управление и поради това изискват съгласието на всички съсобственици на недвижими имоти или други движими вещи. Те включват например:
- решение за реконструкция на съвместна собственост на къща;
- изграждане на къща върху общ строителен парцел;
- продажба на общи недвижими имоти;
- ипотека върху общия имот;
- разделяне на недвижими имоти.
Ако самите съсобственици не успеят да постигнат единодушно решение - например как да разделят имуществото - тогава те могат да поискат от съда да постанови решение. Право да кандидатстват по този въпрос имат само тези съсобственици, които притежават заедно поне половината от акциите. Съдебната такса при подаване на заявлението е 100.
Съдът ще даде съгласие за извършване на някоя от гореспоменатите дейности, само ако прецени, че целта му е в интерес и на всички останали съсобственици и че не нарушава възприетите принципи на социално съжителство.
Премахване на съвместната собственост
Съсобствеността понякога създава много проблеми, така че всеки от съсобствениците може да поиска да бъде премахнат. Молба до съда в този случай може да бъде подадена - по всяко време - от всеки съсобственик (освен ако договорът, сключен между тях, не изключва такова право, но за период не по-дълъг от 5 години).
Съвместната собственост може да бъде
премахната : - в резултат на споразумение - всички заинтересовани страни се съгласяват, че искат да премахнат съвместната собственост; те се договарят относно начина на изплащане и възможните допълнителни плащания за други съсобственици и датата на тяхното уреждане;
- въз основа на съдебно решение - съсобствениците не могат да постигнат споразумение, а разделянето на общото и определянето на парични искове се извършват от съда. Той също така определя датата и начина на тяхното плащане, както и сумата и датата на изплащане на всяка лихва.
Всички съсобственици, ако искат да премахнат съсобствеността, както по договор, така и по съдебен начин, могат да изберат една от трите възможности:
- физически да разделят вещта между всички съсобственици, пропорционално на размера на техните дялове (за тази цел те могат да поискат от геодезиста, който при тяхно искане, ще раздели общата собственост);
- предоставяне на общо нещо (къща, парцел за строителство, местообитание) само на един от съсобствениците, при условие че той е длъжен да изплати останалите;
- продайте съвместната вещ и разпределете така получените средства между всички съсобственици, в зависимост от размера на техните дялове.
Правно основание:
Законът от 23 април 1964 г. Граждански кодекс, чл. 195-221 (Journal of Laws No. 16, т. 93 от 1964 г., с измененията); Регламент на министъра на правосъдието от 17 декември 1996 г. относно размера на вписванията по граждански дела (Законодателен вестник № 154, т. 753 от 1996 г., изменен); Станислав Радвански, Коментар към Гражданския кодекс, Книга втора - Собственост и други права на собственост, Варшава 1999 г.
Финансови отчети
Всеки от съсобствениците, който не е управител на общото нещо, може - в съответствие със закона - да поиска финансовите отчети от управителния съвет. Това означава, че всички финансови разходи, направени във връзка с използването на общото нещо, трябва да бъдат документирани със сметки.
Добре е да знаете
Споразумението за прекратяване на съвместната собственост върху недвижимия имот трябва да бъде сключено под формата на нотариален акт - в противен случай той ще се счита за недействителен.
