Наем: високи цени
Поляците все още предпочитат да си купят апартамент или да построят къща, като вземат ипотека, отколкото да вземат решение за дългосрочен наем. Това се дължи на много причини. Един от тях със сигурност са високите цени на наемите, особено след като през последните години наблюдаваме повишено търсене на такива помещения. За повишената популярност на лизинговите договори най-добре свидетелстват цифрите - броят на наемателите в Полша е нараснал с 95% през 2009-2014 г., сочат данните на Евростат за пазарните лизинг. Това означава, че вече над 1,6 милиона поляци наемат апартамент.
Къде и как да търсим апартамент или къща под наем? В момента най-добрият и популярен инструмент е Интернет. В мрежата можем да намерим хиляди реклами, които можем допълнително да усъвършенстваме според собствените си изисквания, като наред с други изберем вида на собствеността (първичен или вторичен пазар), площ, брой стаи. Разбира се, други фактори, като състоянието на помещенията, оборудването му, довършителния стандарт, местоположението и допълнителните такси, са не по-малко важни. Околността, развитието на зелени площи и др. Също така са важни. Известно е, че колкото по-високи са тези критерии, толкова по-висока цена ще предложим за наема и наемателят ще бъде готов да я плати.
* въз основа на 98 243 реклами, такси за гласуване, източник: DomiPorta
Наем: елементи на договора
Както собственикът на имота (преди да предаде ключовете на наемателя), така и наемодателят (преди да се нанесе) трябва предварително да се договорят за условията, при които това ще се случи. Най-добре е да сключите договор за наем за тази цел. Този договор трябва да бъде сключен в писмена форма, но няма такова задължение за краткосрочен наем (до една година).
Договорът за наем трябва да защитава интересите както на наемодателя, така и на наемателя. Колкото по-подробен е той, толкова по-добър е за страните и техните взаимни интереси. Всеки такъв договор трябва да съдържа задължителни, законоустановени елементи, които не могат да бъдат пропуснати. Тези, които са:
- място и дата на сключване на договора;
- идентификация на страните;
- точно определяне на предмета на лизинга (описание на помещението, посочване на неговата площ, местоположение, квартал и др.);
- размера на наема и евентуално други такси, дати и начини за тяхното плащане;
- размера на депозита и начина на неговото уреждане - ако такъв се начислява при подписване на договора;
- запазване на възможността за извършване на промени в помещенията (например реконструкция, промени в оборудването);
- конкретни насоки за това как да се използват помещенията (напр. правото на наемодателя да преотдава помещенията на трети лица)
- Продължителност на споразумението;
- условия за прекратяване на договора;
- правата и задълженията на страните по договора;
- разпоредби относно договорни санкции (напр. за щети на помещенията, забавяне на плащанията);
- подписи на страните.
Когато търсите привлекателен имот под наем, не забравяйте за традиционните форми на търсене на оферти, като местната преса или дори рекламни колони. Също така можем да отидем до професионален офис за недвижими имоти, който ще намери доказана оферта за нас и ще ви води безопасно през целия процес на наемане.
Наем: край на договора
Договорът за наем може да бъде сключен за определен или неопределен период. Условията за прекратяването му трябва да бъдат точно определени - това ще позволи наемателя да бъде защитен срещу прекратяването на договора за една нощ и интересите на наемодателя.
Договор, сключен за фиксиран период, приключва с изтичането на срока, посочен в него, например, той може да бъде сключен за период от две години. Във втората ситуация, когато не сме посочили конкретна дата, краят на лизинга ще бъде денят, в който изтича срокът за предизвестие. И двете страни са обвързани от законоустановените срокове за предизвестие в този случай, най-краткият период обикновено е един месец.
Понякога договорът може да бъде прекратен без този краен срок и такива опции трябва да бъдат включени в договора. Тук става дума предимно за ситуации, при които наемателят:
- има просрочие с наем (за 3 последователни периода на плащане и въпреки предварително писмено предизвестие за намерението за прекратяване на договора и определяне на допълнителен месечен срок за плащане на просрочени и текущи вземания, той все още не го е уредил);
- използва помещенията неправилно и в противоречие с предвидената употреба (организира силни и шумни партита) или при наемане, отдаване под наем или предоставяне на помещението или част от него за безплатно ползване без необходимото писмено съгласие на собственика.
От друга страна, от страна на наемодателя, правото на прекратяване на договора за наем възниква, когато дефектите на наетия имот правят невъзможно използването му (напр. По стените се е появил мухъл, притеснява ни прекомерен шум от района).
Внимание! Също така можем да прекратим договора за наем по взаимно съгласие на страните. Това трябва да стане в писмена форма. Съответстващото прекратяване на лизинговия договор означава, че и двете страни нямат претенции една към друга (включително финансови претенции).
Наем: данък върху дохода от наем
Средствата, получени от лизинга, трябва да бъдат споделени с данъчната служба, т.е.да платим данъка - защото това е нашият доход. Можем да го направим или по данъчната скала - ставки от 18% и 32%, или да използваме 8,5% еднократна сума.
С еднократната сума разходите за наем не се определят (например такси за вода, електричество, газ, сметосъбиране или застраховка). Облагаеми са само доходите от наем. За да извършите еднократно плащане, трябва да подадете писмена декларация до данъчната служба. Лицата, които започват лизинг през данъчната година, са длъжни да ги представят до деня, предхождащ датата на започване на лизинга, но не по-късно от деня на получаване на първия доход по тази сметка. Еднократният данък трябва да бъде уреден в отделна данъчна декларация (PIT 28), подадена до 31 януари на следващата година.
Въпреки това, с данъчната скала - въпреки че данъчната ставка е по-висока - доходът от наем се намалява от горепосочените разходи и е показан в данъчната декларация PIT 36, която се подава до 30 април на годината, следваща данъчната година. Така че решението за избор на опция зависи от конкретния случай.
Изборът на метод на данъчно облагане се извършва чрез подаване на декларация до ръководителя на данъчната служба и обхваща дохода от наем през дадена календарна година. Крайният срок за изявлението е 20 януари на всяка следваща година. Така че не можете да промените мнението си и данъчното третиране през календарната година.
Ако наетата собственост принадлежи на съпрузите, тогава изборът на метода за облагане на всички доходи от един от тях, изразен в декларацията за цялата данъчна година, е обвързващ, освен ако съвместното имущество на съпрузите е разделено в резултат на развод или раздяла.
Внимание! Както в случая с данъчната скала, тези, които плащат еднократна сума, плащат месечни авансови вноски по сметката на данъчната служба. Те имат до 20-о число на месеца, следващ месеца, за който плащат данъка.
Наем: какво е случаен наем?
Понастоящем има и наредби, които позволяват така наречения случаен наем. Това е най-безопасният вид наем за наемодателите. Укрепва правата им, но само тези, които законно отчитат приходите от наем. Част от разпоредбите на закона за защита на правата на наемателите не се прилагат за случайни договори за наем - при условие, че те са докладвани на компетентната данъчна служба в рамките на 14 дни от датата на започване. Според тях наемодателят не може да изхвърли безскрупулен, обременителен наемател, който не иска да се изнесе от наетата къща, въпреки че договорът за наем е прекратен. Присъдите за изселване често са били (и са) неефективни, тъй като наемателят трябва да получи социално жилище, за да бъде изгонен.Не можете да изгоните определена група хора, например родители с непълнолетни деца или бременни жени.
В случай на наем от време на време няма защитен период (в случай на обикновен наем той продължава от 1 ноември до 31 март, предотвратявайки изваждането през това време). Така на практика наемодателят може да се отърве от наемателя по-лесно. Освен това можете да изгоните бременни, непълнолетни, инвалиди или облечени в легло жени от наетата къща.
Временният договор за наем трябва да бъде в писмена форма, в противен случай недействителен. Договорът трябва да бъде придружен от нотариална гаранция, т.е.задължителна декларация на наемателя, под формата на нотариален акт, в която наемателят се подлага на изпълнение и го задължава да напусне и предаде апартамента, използван по случайния договор за наем след прекратяването на този договор. Освен това наемателят ще трябва да посочи (в договора или нотариалната декларация) друго помещение, където би могъл да живее в случай на изпълнение. Ще се изисква и декларация на собственика на резервния апартамент, за да се съгласи наемателят и семейството му да живеят с него в случай на принудително излизане от наетите помещения. Когато наемателят продължава да заема помещенията,въпреки че няма правно основание за това, собственикът, въз основа на декларацията на наемателя за доброволно подчинение на изпълнението, може да подаде молба до съда за декларация на наемателя за клауза за изпълнение при предварително предаване на искането на наемателя за изпразване на помещенията. На този етап този документ се превръща в правоприлагащо заглавие и дава право на съдебния изпълнител да извърши принудително изпълнение и да изгони ненадеждни наематели.На този етап този документ се превръща в правоприлагащо заглавие и дава право на съдебния изпълнител да извърши принудително изпълнение и да изгони ненадеждни наематели.На този етап този документ се превръща в правоприлагащо заглавие и дава право на съдебния изпълнител да извърши принудително изпълнение и да изгони ненадеждни наематели.
Внимание! Не всеки може да използва формата на случайни наеми. Засяга само физически лица, които не управляват бизнес.
Собственикът на имот въз основа на случаен наем може - поне на теория - да доведе до изселване на наемател с просрочие.
Наем: права и задължения на страните по лизинг
Важен елемент от договора за наем е точното определяне на правата и задълженията на страните по отношение на наетите помещения.
Основната отговорност на наемодателя е да предаде имота на наемателя в правилно състояние. Наемодателят трябва също да осигури ефективната работа на съществуващите инсталации и устройства, както и елементи на техническото оборудване (той е отговорен, наред с други, за ремонт / подмяна на вътрешното водоснабдяване, електричество, подмяна на газовата пещ, дограмата на прозорците и др.). Наемателят е предимно да плаща наемите навреме. Освен това той е длъжен да поддържа помещенията в подходящо техническо, хигиенно и санитарно състояние и да поддържа къщата в ред. Той също така е длъжен да се грижи и защитава от повреди или разрушения на части от сградата, предназначени за общо ползване (това се отнася за наемане на апартаменти), като асансьори, стълбища, коридори,улеи, други помощни помещения и околностите на сградата. Наемателят не може да предаде въпросното жилище на трета страна за платено или безплатно ползване, без писменото съгласие на наемодателя. Договорът също така посочва, че наемателят е длъжен да позволи на наемодателя да извършва периодични проверки.
Освен това си струва да се опише техническото състояние на помещенията в договора. Това ще бъде информация, свързана с оборудването на помещенията, стандарт и т.н. Важно е, защото в случай на спор можете лесно да докажете какво е било оборудването на помещенията и в какво състояние е предадено на наемателя.
Преди да предадем / вземем ключовете, струва си да изготвим протокол за предаване на помещенията.
Правно основание: Закон от 23 април 1964 г., Граждански кодекс (Законодателен вестник № 16, т. 93 от 1964 г., с измененията), Закон от 21 юни 2001 г. за защита правата на наемателите, общинския жилищен фонд и изменение на Гражданския кодекс ( Вестник на законите от 2014 г., т. 150, изменен), Закон от 20 ноември 1998 г. относно данъка върху доходите с фиксирана ставка (Законодателен вестник № 144, т. 930 от 1998 г., с измененията), Закон от 26 Юли 1991 г. относно данъка върху доходите на физическите лица (Journal of Laws от 2012 г., т. 361, с измененията).
